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現在の不動産市況から「資産性」について考える

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現在の不動産市況から「資産性」について考える

カテゴリ:市況

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本日は、中古マンションが1億円を超えることが珍しくなくなってきた昨今、現在の不動産市況における資産性についてご紹介したいと思います。

世界各国と日本の不動産市場を比較してみると、投資家の買い意欲自体は、新築・中古にこだわりは無く、台北やシンガポールといったアジアの他の都市と比べて、日本の不動産価格にはまだ割安感があります。購入したマンションを賃貸で貸し出す際の、表面投資利回りは東京が4%程度なのに対し、台北などは2%程度とされています。日本では災害リスクや長年のデフレ、開発用地の希少性が比較的低かったことなどにより歴史的に不動産価格が低めであったことがこうした結果に反映されています。

ところが、昨今マンション価格の上昇が以前にも増して角度がついてきたことにより、投資目的の買い手は賃貸での収益性よりも短中期的に将来の売却益を見込み物件を買い求めている傾向へシフトしてきています。貸し出す際の賃料も連日のニュースにもある通り、都心部の分譲区分マンションは特に上昇してきております。しかし、売却価格の上昇に対して賃料の相場上昇は追いついていない感もあり、利回り上の『%』は今後低下していく可能性もあります。近年は富裕層や投資家への再販で収益を得ることでさらに市場の相場も底上げされ、買い取り販売事業者の存在感も出てきました。

以前のブログでもご紹介しましたが、不動産の資産性において重要なポイントはやはり「立地」にあります。建物は古くなる一方、立地に関して言えば再開発などでにぎわいが創出されるエリアに生まれ変わることもゼロでは無く、成長性を含んでいるからです。人口減の影響を寄せ付けない街の成長性があると、資産価値の向上が安定的に見込めるわけです。

東京都内であれば再開発が続く港区、千代田区、渋谷区、中央区の4区が特に有力です。神奈川県内であれば西区、神奈川区、中区の3区は注目です。地方では、半導体工場の誘致で開発が進む北海道千歳市周辺や、熊本県菊陽町周辺も話題になってきています。企業誘致のメリットとしては、横浜のみなとみらいの様に賑わいの創出に直結するので人口流動が大きく変わります。利用者が増え需要が喚起されれば街全体も活性化し、利便施設や教育機関の創出につながります。ただ、まちづくりが半導体産業に依存している点には注意が必要で、半導体産業の隆盛が続く保証はないため、街の衰退リスクに直結してしまいます。


新宿など都心6区は富裕層・投資家の買いが続く強いマーケットとして当面この傾向は続きそうな予感です。日銀の金融政策の動向に注視する必要はあり、借入金利の上昇で投資利回りとのスプレッドが縮まれば投資意欲が減退し、資金が逆回転しかねません。当然、実需として住宅購入を検討されている方にとっても、今後の住宅ローン金利に影響が出てきますので購買意欲や価格にも十分影響が出てきます。実需層は値上がり次第では、賃貸へ考えがシフトすることも考えられます。城南・城西6区などでは、都心への通いやすさや利便性もあり、価格に漸く天井感が出てきたので購入自体も少し希望エリアを広げてみるのも良いかと思います。

先日も、日経平均株価が過去最高値を記録し4万円台に迫る勢いでしたがバブル期は投資利回りのような客観的な投資尺度が低く、日本のマンションを買う海外勢は少なかったので今の状況とは価格への影響やスピード感も違います。バブル崩壊後、土地神話と言われたものも無くなるなか、2001年に不動産投資信託市場(REIT)が創設されたこともあり、徐々に客観的な収益性を判断できる環境が整い、購買力のある海外勢の参入につながり、現在のマンション高につながってきたことは間違いありません。そうした観点からも、金融政策はもちろん、海外市況からの外的要因もマクロ的に影響を及ぼすことも増えました。

今後、海外マネーが一極集中で市場を加熱させてしまうと今まで以上に地方との乖離が深まりそうな懸念もあるので、ここにきて日銀の金融政策の動向でどこまでバランスが取れるようになるか?その意味でも注視していきたいと思います。

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山田 恵二

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