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本日は、都心マンションの客観的資産価値が上昇している話題についてご紹介したいと思います。
中古マンションを売買する際の目安になるリセールバリューで、東京都心の上昇が以前にも増して際立ってきています。資産価値が長期にわたり維持・拡大されるとして、海外の不動産投資家や富裕層のマネーが集中するため、上位の顔ぶれは過去約10年で様変わりし、再開発が一巡したエリアや郊外は徐々に再販価値が落ちてきています。
不動産調査会社の東京カンテイがこのほど、2014年以降の中古マンションの再販価値を地域ごとにまとめたデータが話題になっています。築10年程度の中古マンションの平均希望売り出し価格を新築時の販売価格と比べて算出した内容になっており、2023年の1位は東京都港区の188.4%でした。新築時のおよそ1.9倍の価格で売りに出されていることになります。2位は東京都千代田区で187.1%、3位は東京都渋谷区の180.5%となっています。上位10エリア中7エリアを都心がある東京23区が占める驚異的な結果となりました。都心部の中古マンション相場を押し上げるのは、海外の不動産投資家や富裕層による海外マネーです。コロナ禍を経てニューノーマルな住まいの考え方が生まれた一方、都心への根強い人気が改めて再認識されています。人口流入が続き中長期で安定かつ高い資産性が見込まれるとして海外勢からの買い意欲が上昇しています。今年1月の都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）の平均希望売り出し価格は、70㎡当たり1億1138万円と、2002年の集計開始後の最高値を12カ月連続で更新しました。海外の不動産投資家はマンション購入の意思決定が早いため、都心部で優良物件を見つけると、すぐさまキャッシュで一括購入し、数カ月後に価格を上乗せして売却しキャピタルゲインを得ていることが要因です。
冒頭でお話ししたように、過去約10年で再販価値上位の顔ぶれは大きく変化しました。2014年の1位は京都市中京区で、再販価値は132.5%でした。2位が同下京区で123.0%、同左京区も110.2%で6位、このほか川崎市中原区が108.0%で8位、千葉県浦安市が107.9%で9位、東京都武蔵野市が107.3%で10位でした。都心部は上位10エリア中4エリアと、当時の顔ぶれは現在より広域で多彩でした。およそ10年がたち、マネーが集まる都心部に押し出されるかたちで地方や郊外の多くが上位から姿を消しました。
京都市の再販価値が高めなのは建物規制の影響も大きいです。同市は景観や住環境の保全などを目的に建築物の高さを規制してきました。市内のマンション供給に限りがあるため、既存物件の価値は相対的に高くなっています。同市は2023年4月から一部で規制を緩和し、タワーマンションの開発が進むかに注目が集まります。マンション供給が増えれば、前段の逆の現象が起こり既存物件の価値に下押し圧力がかかることにもなります。
そのほかのエリアでは、川崎市や浦安市は街の再開発が一巡した結果、以前ほどの真新しさといった注目度は薄れてきています。再開発前に比べて街の成長性が乏しくなり、海外勢や富裕層のほか、実需層からも選ばれにくくなってしまいました。中古マンションとして売却する際に強気の価格設定がしにくいことから、再販価値が当時に比べ余力の見えにくいところはあります。言い方を変えれば、資産価値は安定し伸びしろは減ったもののインフラも整い「価値」としては完成され生活環境は格段に良くなった分、実需としての需要は未だに根強い人気があります。再販価値を決める要素は立地の優位性、交通利便性、生活利便性、将来性の4つだと東京カンテイ関係者も指摘しており、不動産投資家や富裕層は特に立地への目線が厳しく、都心のマンションへのこだわりを強めてきています。
今回の東京カンテイが公表しているデータもあくまで現時点での再販価値を数値化したものになるので、ここ数年で再開発による建設ラッシュが続く都心の千代田区・渋谷区・港区・中央区に関して言えば、さらに10年後どのような結果になっているかは未知ではあります。しかしながら、渋谷区を除けば10年前の2014年データ上でも上位10位圏内に入っていることからもともとの礎はあり、そこからどこまで資産価値の上昇に繋がっていくかというエリアになります。
以前もブログ内でご紹介しましたがマンションの投資利回りを世界で比較すると、東京が3～4%程度なのに対し、上海で1%台前半、香港・台北は1～2%程度とされ、海外の不動産投資家や富裕層は都心部のマンションを割安とみており、旺盛な買いが続く一因になっています。目先の障壁は、日銀の政策修正が相場の波乱要因になりそうなので、借入金利の上昇で投資利回りとのスプレッド（利回り差）が縮まれば、投資マネーの動きが鈍り、相場が変調する可能性は考えられます。
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