賃貸市場にも変化が⁉︎賃料上昇傾向へ

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本日は、マンションの分譲価格が高騰するなかじわじわと押し上げられていた賃貸の家賃相場も全体的に上昇してきている話題についてご紹介したいと思います。

我々、不動産業界は日々不動産の価格変動や賃料相場の変動を敏感に感じとっている業界ですがここ最近は特に賃料の上がり方が特徴的ともいえます。特に牽引しているのは、分譲マンションで2023年年12月に完成した横浜駅直結のタワーマンション「THE YOKOHAMA FRONT TOWER（ザ・ヨコハマフロントタワー）」はなんと1坪あたり3万円を超える価格設定が多く都内とも引けをとらない相場感となっています。※コチラのマンションは4月以降順次引渡し

こうした現象は全体的な物価上昇の波がついに国内の家賃にも波及し始めた感じもします。消費者物価指数（CPI）で賃貸住宅の家賃を示す指数は2023年に前年比0.1%上昇し、25年ぶりのプラスとなりニュースにもなりました。都市部などで賃上げや資材高騰で住宅の維持費用が増加していることが背景となっています。新規賃貸契約だけでなく、既存物件の契約更新時に家主が値上げを要請し、借り主も受け入れるケースが増えてきています。

約2万5000戸の賃貸物件を管理するアンビションDXホールディングス（HD）は、既存の入居者に対して契約更新時に賃料の5〜7%ほどの値上げを申し入れ始めているそうです。物価上昇など経済事情の変動や、近くの同種の建物の賃料と比較し、賃料の改定を検討している物件は今後も増える予測です。その他、単身者向けの住戸を数多く手がけるレオパレス21によると「全国平均で賃料が1000円程度上がっている」といいます。地域によって濃淡はあるものの、以前も話題にした半導体関連の投資が盛んな熊本県などで家賃相場の上昇が顕著だといいます。

高級賃貸「ラ・トゥール」を手掛ける住友不動産は「面積の広い住戸は物件価格が上がっているので賃料も上昇傾向にあり、契約更新を機に引き上げている」。都心を中心に募集賃料は上昇しており、引き上げが受け入れられやすい環境だといいます。立地環境の良い都心では、賃料相場は他エリアに比べても需要があるので上昇しやすい性質もあります。

マンションの分譲価格も不動産経済研究所によると、2023年の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の新築の平均価格は前年比28.8%上昇の8101万円で、過去最高値を更新したと話題になりました。資材価格や土地の上昇もあり、過去5年で35%上昇しています。マンション購入に二の足を踏む層が賃貸に流入していることも起因し、賃貸価格を押し上げている傾向にあります。

賃料上昇を月次でみると、2024年1〜2月には2カ月連続で前年同月比0.2%上昇しており、2月の「生鮮食品を除く総合」（2.8%）を大きく下回るものの、伸び率は2000年2月（0.2%）以来の水準となっています。なお、3月の東京都区部では0.4%上昇しています。

今までは不景気を理由に家賃相場も上げ辛い傾向になりましたが、ここに来て急激に上がっている背景に人件費や資材の高騰があります。CPIで修繕材料や水道工事費が含まれる「設備修繕・維持」は2023年に前年比6.5%上昇し、1980年（12.7%）以来の高い伸び率となりました。モノとサービス両輪の値上げで住宅の維持コストが上がり、家賃にも上昇圧力がかかってきています。一方、日本では賃貸住宅の入居者は民法の特別法でもある「借地借家法」によって保護されており、契約更新時の値上げは借り手と交渉して合意のうえで決まる場合が多く、特にデフレ下では、賃貸住宅の貸し手は入居者が入れ替わる新規募集のタイミング以外は家賃を上げにくい状況が続いていました。

しかし、新規募集の賃料が上がり、（既存居住者の）更新賃料に乖離が生じるため、既存の居住者に対しても更新時に増額を打診しないと全体バランスが取れない状況になっています。不動産調査会社の東京カンテイによると、東京23区の分譲マンションを新規に賃貸する際の募集家賃は2月に前年同月比6.2%上昇したそうです。このような状況を受け、貸し手が既存居住者との更新契約時に新規契約との家賃の差を縮める動きを強めています。

実際に更新賃料は緩やかに上がり始めています。国内の賃貸住宅に特化した不動産投資信託（REIT）のアドバンス・レジデンス投資法人の公表資料によると、2023年8月〜2024年1月に更新対象の物件の約5割に賃料の引き上げを打診し、そのうち約66%の借り手が容認した結果になりました。更新物件の賃料総額は更新前と比べ1.2%上昇し、物価を長らく押し下げてきた家賃が賃金や物価情勢に応じて上がり始めれば、CPI全体を押し上げ、政府・日銀が掲げる2%物価安定目標の下支えとなりえます。

こうした不動産における足元の家賃上昇はインフレ基調の重要な変化を示してきており、新年度に入ってからも持続して上昇するかが焦点になります。今年は不動産と密接な関係にある金融業界においても、3月にマイナス金利政策を解除した年になります。今後の追加利上げ次第では、変動型の住宅ローン金利の上昇を通じて、住宅保有コストが増加し、賃貸住宅の家賃にもさらに上昇圧力がかかる可能性もあるため不動産の賃料インフレ化が継続されるのか注目です。