定期借家で家賃上昇⁉︎
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本日は、昨今の家賃高騰を背景にした「賃貸マンション市場」の話題についてご紹介したいと思います。
今都心の人気エリアを中心に、マンション家賃を上げやすい定期借家と呼ぶ賃貸手法が都心で広がっています。東京23区は2025年に初めて1割に達し、23年の5.8%から大きく伸びています。貸し手にとって修繕費など管理コストの上昇を価格転嫁しやすい半面、家賃インフレに拍車がかかれば家計の重荷になっていくことが予測されます。
定期借家は2年などと期間を限る賃貸手法で、住人は期間満了後に退去するか、新たな条件で再契約する必要があります。通常は借り手の同意なしに一方的に家賃を引き上げられないのに対し、定期借家なら家主が自由に価格を上げやすいことが特徴として時代背景的に注目を集めています。
LIFULL（ライフル）の住宅情報サイト「ライフルホームズ」に掲載された賃貸マンションに占める定期借家の比率をみると、これまでは長く5%前後で推移していた印象ですが、2025年の23区は10.0%にまで上昇していました。最も比率が高い渋谷区は18.9%で、2024年の11.7%から大きく伸びており、23区のうち12区が1割を超え、港区や千代田区など交通の便がいい都心部の築浅物件を中心に伸びが目立っています。
2022年4月以降、2%超の物価上昇が定着し、賃貸物件の修繕に必要な資材価格や人件費も上がっています。期間満了後に退去を迫る可能性がある分、定期借家の家賃は低めに設定されやすいのが一般的とされていますが、そうしたデメリットを考慮しても、コスト上昇に応じて数年ごとに家賃を上げやすい定期借家のメリットが大きくなっておりオーナーサイドからも契約形態の変更を希望するケースが増えてきています。
特に多少家賃が高くてもすぐに借り手が見つかる好立地の投資用物件などで定期借家を採用する動きが広がっています。新型コロナウイルス禍では借り手が見つからず家賃を下げ収益に打撃を受けた家主も多く、収益が悪化した分を取り戻そうとの思惑もあると思います。定期借家制度は借地借家法の改正によって2000年に始まった制度です。当初は転勤などで一時的に持ち家を貸す場合に使われることが多かったですが、物価上昇が続く状況で、インフレ対応しやすい賃貸手法として活用が広がっています。
頻繁に退去を求められるなど、立場の弱い借り手には不利益になる恐れもあります。こうしたインフレ状況下で全体が家賃相場を上げる動きがで始めると都心部を中心に家賃上昇を助長し、今後生活に困窮する人も増え社会問題になりかねません。
実際、価格変動の小さい品目とされてきた家賃にもインフレの波は及んでいます。総務省の消費者物価指数で2025年12月の都区部の「民営家賃」は前年同月比2.0%上昇と、31年ぶりに2%台に達しました。新築・中古マンションの販売価格の上昇が続き、購入を諦めた層が賃貸マンションにとどまり、需要を高めていることも一因です。ローンを組んで投資用の賃貸物件を運用する人も増えており、金利上昇による利払い費の増加も家賃の引き上げ圧力になっています。
こうした物価高騰問題の中、間近に迫る衆院選挙戦。
都市部のマンション高騰対策が衆院選の論点になってきています。与野党は外国人らの取得規制や家賃支援といった公約を掲げており、問題の背景には投資マネーの流入だけでなく、人手不足や資材費の上昇といった構造要因もあることから各党の争点になっています。政策の効果は未知数なうえ、人口の一極集中を助長しかねない課題もあります。自民党は「首都圏などの投機的売買を抑制」 を掲げ、外国人の取引規制念頭を公約に挙げて話題になっています。本日ご紹介した家賃上昇問題もインフレ背景さえなくなれば当然に落ち着いてきますので今回の選挙でどれだけ民意に寄り添う公約が打ち出されるか期待と注目が集まります。
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