注目の「アフォーダブル住宅」に新たな施策

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本日は、家賃相場の高騰を背景に東京都が打ち出している「アフォーダブル住宅」について供給を増やすための施策が新たに発表された話題についてご紹介したいと思います！

東京都は手ごろな賃料で住める住宅の民間整備を促すため、マンションや複合施設の容積率を緩和する新制度を2026年度にも導入する方針だと新たに発表しました。近隣の市場相場の8割以下の賃料を目安とし、整備する戸数の規模などに応じて床面積を上乗せする仕組みを検討しています。都心の賃料が高騰するなか、国内初とみられる枠組みを通じて子育て世帯などが住みやすい住宅環境を整える狙いがあります。

都が進めているこの住宅供給プロジェクト「アフォーダブル住宅」は東京都がファンドを通じてマンションや戸建てを購入し、子育て世帯やひとり親世帯に向けて相場より約2割安い家賃で提供する取り組みです。アフォーダブル住宅のモデルの1つであるマンション「ネウボーノ菊川」では、入居者を未就学児らがいる家庭に限定して募集を開始しました。収納や安全面はもちろん、マンション内での託児サービスや子供の遊び場など、子育て世帯に充実した設備があります。こうした住宅はアフォーダブル住宅と呼ばれ、賃料の高騰が深刻な米ニューヨークや英ロンドンが先行して実施しており、東京都は自前でもアフォーダブル住宅の供給に乗り出しています。

容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合で、上限を緩和する仕組みがあり、開発事業者にとっては容積率が高いほど採算性が高まります。不動産調査会社の東京カンテイによると、2025年11月の23区の分譲マンション賃料は最高値を2カ月連続で更新しているというデータが出ています。民間に割安物件の整備を促し、子育て世帯の都外への流出を防ぐことが東京都としては急務になっています。

都は都心部などで良質な住宅を整備したり、古いマンションを建て替えたりする場合に容積率を最大で200〜500%程度緩和する複数の制度を既に実施しています。周辺の相場より安い賃料の住宅を整備すれば、床面積の上乗せを認める方針で、使う制度や場所により上乗せ幅は異なりますが更なる供給増につながることは間違いありません。

例えば、敷地面積が4000㎡の物件で容積率を100%上乗せすると、延べ床面積は単純計算で4000㎡増えます。仮に増えた床面積で従来よりも50戸多く整備する場合、一部の住戸の家賃を8割以下に設定しても、物件全体として開発事業者は従来の利益水準を確保できます。東京都は手ごろな賃料で住める住宅の民間整備を促すため、マンションや複合施設の容積率を緩和するこの新制度を2026年度にも導入する方針です。

さらに、容積率を上乗せする対象物件とは別の建物で、割安な賃料の住宅を整備する場合に対象物件の容積率を緩和する制度も検討しています。同じエリア内の別の場所に新設したり、別の場所にある建物をリノベーションしたりする場合でも、緩和を受けられる仕組みを検討しています。いずれも開発事業者が賃料を相場より安く設定しても、事業全体として利益を確保できるようにすることで、都心部でも割安な賃料の住宅の整備を進めることができます。

住宅価格の高騰が続く中、子育て世帯を対象に今後需要バランスは均衡を保てるか注目が集まります。

住宅事情について当社でもお客様にアンケートを取ると、「最初は駅に近いマンションで探していても、まずマンションの方が戸建よりも断然高くて、エリアも選ぶときも都心のマンション希望からスタートするものの、結果高いので23区で範囲を拡大してもまだ全然買えない値段で最終的に郊外の方に・・・」といった声が最近は多いのが現状です。

不動産情報サイトの調べによると、2015年11月の東京23区の新築戸建て住宅の平均価格は8107万円と、5年前の5643万円と比べ、約44％も上昇しています。一方、ファミリー向け賃貸マンションの平均家賃も25万1446円で、こちらも5年前の19万558円と比べ、約32％の上昇となっています。住宅価格が高騰する中、全国の自治体では子育て世帯を対象にさまざまな補助が進められています。今回、都が100億円を出資し、民間から100億円以上の資金を集める総額200億円以上の官民連携ファンドを組成し、アフォーダブル住宅に投資すると発表がありました。運営事業者の候補に野村不動産などが入る4つのグループを選び、2026年度から約300戸を順次供給する目標でまずは進めるようでこのモデルケースが成功すれば当然他の自治体でも取り組む可能性が開けるので期待が高まります。