空き家の放置20年間で約2倍へ｜横浜市でタワーマンションをお探しなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、全国で社会問題になっている「空き家問題」について直近データの話題をご紹介したいと思います。

総務省が先月末に発表した2023年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.8%に立達したそうです。2018年の前回調査から0.2ポイント上昇しており、空き家の数も5年間で50万戸増の899万戸と過去最多になりました。その中でも、気になるのは空き家のうち賃貸・売却用や別荘などを除いた長期にわたって不在で使用目的がない「放置空き家」の割合で、0.3ポイント上昇の5.9%となり、36万戸増の385万戸にまで上昇しています。なんと、この数字は2003年からの20年間で1.8倍（約2倍）に増えています。

都道府県別にみると空き家率が最も高かったのは和歌山県と徳島県（21.2%）で、次いで山梨県（20.5%）、鹿児島県（20.4%）、高知県（20.3%）が続いています。全国の空き家のうちマンションやアパートなどの共同住宅は502万3500戸と過半を占めました。共同住宅の総戸数のうち16.7%が空き家という計算になります。内訳をみると賃貸用が394万1100戸、売却用は12万9000戸だった。使用目的がなく放置されていたり相続後に誰も住んでいなかったりする共同住宅は84万6800戸でした。2018年の調査では77万9600戸で、5年間で8.6%増えており、20年前と比べると1.6倍になっています。ここで問題になってくるのは、マンションで居住者がいない物件が増加することで、大規模な修繕や解体に必要な住人の合意形成が難しくなることです。たとえば高齢者が孤独死した後、所有者が分からない事案が起きやすく、管理費や修繕積立金などを支払っていないケースではマンションが必要な資金を計画通りに積み立てられなくなります。

マンションの空き家問題がここにきて深刻さを増すのは古い建物が増えているためで、全国でおよそ125万戸ある築40年超のマンションは今後20年後には3.5倍に膨らむ見通しです。老朽化したマンションは劣化で鉄筋が露出したり外壁が剥落したりし、建物だけではなく周辺の住民や通行人がケガをする恐れがあります。

地方自治体はこうした状況の中、管理状況に関する実態把握を急いでいおり、名古屋市では2022年からマンションの管理者に対して管理状況の届け出を義務づけています。横浜市では管理が行き届いていない建物にマンション管理士や建築士ら専門家を派遣する事業を2018年に始め、管理組合の発足や規約の見直しなどにつながった実績もあります。2015年に施行された「空き家対策特別措置法」は倒壊する恐れがある危険な空き家を対象に、自治体が指導や勧告をして改善を求めることができるようになりました。空き家対策の切り札と位置づけられています。国土交通省によると、これまで指導や勧告などの対象となったのは4万件で、命令に従わなければ解体する権限もあるため以前よりは改善にむかっている部分もあります。しかしマンションを含む共同住宅にも適用できるものの、実績は少ないのが現状で、同法が想定するのは全部屋が空室となった物件で、一部が空き家になった共同住宅には適用しにくい面があるのが障壁になっています。

政府は「マンション管理適正化法」を改正し、2022年からは自治体が管理不全マンションの所有者に助言や指導、勧告できる仕組みをつくっています。それでも「実績は現時点で少数」にとどまり、所有者の財産権への配慮から勧告より重い措置はとりにくく、実効性の確保が課題になっています。

同じマンションに住んでいても居住者の年齢層や世帯構成はバラバラなため、住まいに求める機能や将来像も人によって異なります。政府は今後、合意形成のハードルを下げるために建て替えなどに関する規制緩和や管理組合の機能強化といった方策を更に進めていかなくてはなりません。

全国全体では人口は減少しているものの、都心や首都圏への人口流入は増加傾向にあります。この一極集中の構図を解消しなくては地方の空き家問題もなかなか解決の糸口が見つからないのが現状です。まず第一歩として、今年から相続登記も義務化されましたので所有者不明という状態だけはせめて改善していかなくてはいけないところです。