フラット35へ借り換え好機⁉︎横浜市のタワマンなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、国土交通省が発表したフラット35へ住宅ローン借り換え時の優遇金利についての話題をご紹介したいと思います！

利上げニュースは日々各メディアで取り上げられておりますが、昨今の物価上昇を考慮にいれ日銀もかなり慎重になってきています。もう一回デフレに逆戻りすることは最も避けなければいけない結末ではあるものの民間消費にも影響してきますし、借入も減れば経済効果も見込めません。特に消費者にとって最も身近な大きな借入といえば「住宅ローン」です。住宅ローンを借入する上でもこの利上げ判断は大きな岐路となります。

そんな中、国交省は省エネ住宅の普及を進めるため、住宅ローン借り換え用のフラット35にも金利優遇を設ける方針を打ち出しました。省エネ住宅向け優遇は今まで新規借り入れに限定されていました。2025年度の概算要求に盛り込み、財政当局と協議を始めていくようです。

※過去の関連記事はこちらをご参照下さい↓

住宅ローンあるある（Vol.5）

皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます！本日は、久しぶりに「住宅ローンあるある」シリーズをご紹介したいと思います。今回のメインテーマは、「フラット35」です！バックナンバーでも過去何回か触れてきましたが、昨今フラット35の金利動向がニュースにもなり注目されておりますので、フラット35（買取型）金利の仕組みや社会情勢による現状分析も交えて改めてご紹介したいと思います。実際、住宅ローンに関して...

具体的には、住宅金融支援機構が提供する固定金利型の「フラット35S」で優遇金利を設ける考えで、2025年度の早い時期に借り換えをしても適用できるように詳細を詰めていきます。

フラット35Sは省エネ性能や耐震性能の高い住宅について、当初5年間のローン金利を一定割合下げるものです。今の仕組みでは、太陽光発電などでエネルギー消費を実質ゼロにする「ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）」は0.75%、一定以上の断熱性能や省エネ性能があれば0.25～0.5%といった具合に金利を下げています。借入額にもよるものの適用金利に対して、この減算%はかなり大きいです。

先日のSANSHIN picksでも取り上げましたが現在、日銀が7月に政策金利を引き上げたことを受け、大手行は変動型の住宅ローンの基準金利を上向きに見直しています。住宅ローンでは購入者のおよそ7割は変動型を選ぶとされており、固定型の利用は伸び悩んでいる状況です。理由は、足元でフラット35の利率が1.8%台なのに対して、大手行の新規借り入れ向けの最優遇金利は0.3～0.6%台と低いからです。

長期金利に連動するフラット35の方が、短期金利に連動する変動型よりも先に金利が上がるものの、今後さらに政策金利が上がれば、変動型も上昇する可能性があります。フラット35は全期間固定のため、家計が金利変動リスクを気にする必要がなくなるため今後利上げ基調となれば再注目されることは間違いありません。国交省は今後、フラット35の借り換え需要が増える可能性があるとみていることが今回の発表の狙いなわけです。

さらに、国交省は脱炭素社会を実現する観点から住宅の省エネ対応を進めています。2025年4月から原則すべての新築住宅で国が求める省エネ性能や断熱性能を満たすことが義務化され、2030年までにはその基準が消費エネルギーを2割削減するZEH水準に引き上げられる見通しです。

そして、政府は2050年には住宅ストック平均でZEH水準以上の省エネ性能を確保する目標を掲げていますが、新築の注文住宅と建売住宅に占めるZEH水準を達成している住宅の比率は2022年度に23%にとどまっています。大手ハウスメーカーでは多くの新築住宅をZEH水準に引き上げています。一般の工務店などが受けた新築住宅ではいまだにZEH水準に届いていないものも多いので「省エネ住宅の普及」という狙いも相まって借入に対しての優遇措置が取られています。

マンション価格も一部の地域では未だ加熱気味ではありますが、今後利上げされれば当然に消費が下がり為替如何では海外需要によるマネー流入も見込めなくなります。こうした総合的側面で日銀の物価上昇率への拘りがどう判断へ影響してくるのか今後も目が離せません。