賃貸業における必要経費の考え方とは⁉︎｜横浜市でタワーマンションをお探しなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、いよいよ確定申告の時期が近づいてきた事もありお問い合わせの多いこの話題についてご紹介したいと思います！

不動産賃貸業を営んでいる方々（法人・個人）にとって、アパートやマンションの修理代や追加備品・設備等の支払いも多いかと思います。今回は、資産や経費として計上するうえで知っておかなくてはならない条件やしくみについてご紹介したいと思います。

①まずは、資産として計上するものについて

1年を超える期間にわたって事業に使用される建物・構築物・機械装置・車輌運搬具・工具器具備品などは、その全額を取得した年度の経費とすることは適切ではなく、資産に計上したうえで、その使用可能期間に経費として分配していくことが合理的です。この経費分配の手続きのことを「減価償却」と言います（※まだ、事業に使用していないものについては減価償却を開始することは出来ませんのでご注意を！）。

逆に「減価償却出来ない資産」とは、時と共に価値が減少しないもの、例えば土地や借地権・書画骨董などです。

②一度に経費計上できる備品等の要件とは？

1)少額の減価償却資産

取得価額が10万円未満のもの、あるいは使用可能期間が1年未満のものについては「少額の減価償却資産」として一度に経費計上することが出来ます。10万円未満かどうかという判定は、通常1単位として取引される単位で判定します。例えば、アパートが8室あり、各部屋にそれぞれ9万円のカーテンを取り付けた場合、カーテンは8室あわせて機能を果たすわけではなく、部屋ごとにその機能を果たすものなので、8室分を合計した72万円を資産として計上するのではなく、部屋ごとのカーテンの取得価額で判定し、この場合10万円未満であるため全額を一度に経費計上出来るかたちになります。

2）減価償却資産

減価償却資産（取得価額が10万円以上で、かつ使用可能期間1年以上のもの）を取得するために支出した金額は、原則として使用を始めた時に一度に経費計上することは出来ず、減価償却の方法により、各期に経費として分配されます。

3）一括償却資産

10万円以上であっても、20万円未満のものについては「一括償却資産」として処理することが出来ます。この資産は耐用年数に基づいて償却計算するのではなく、同一事業年度内に業務の用に供した一括償却資産をまとめて、3年で均等焼却できるという制度です。

4）少額減価償却資産

青色申告者である中小企業（従業員500人以下）の場合、取得価額が30万円未満のものは「少額減価償却資産」として（年300万円を限度として）その全額を経費計上できる特例があります。（令和6年3月31日までに業務の用に供したものに限る）

※10万円未満の判定については、税込経理方式を適用している場合や消費税の免税事業者は、消費税込みの価格が取得価額となりますので消費税込みの価格により判定します。

※令和4年4月1日以降に取得して貸付（主要な事業として行われる貸付を除く）の用に供する資産は改正により上記1)3)4)の対象から除れることとなりましたのでご注意下さい

③価値を高める修繕は資本的支出

アパート・マンション等の修繕のための支出は、原状を回復するためのの支出であれば、修繕費として全額計上出来ます。一方で、その支出が資産としての価値を高めたり、耐久性を増すものであったりする場合は、その金額は「資本的支出」とされます。この場合は、一旦その支出の金額を固定資産として計上し、減価償却していくことになります。金額の大きさは問題ではありません。

④火災共済（保険）金等の受取りがあった場合の修繕費

個人事業主が、火災・風水害・地震等の事故共済（保険）金を受け取った場合には、資産の損害に基づいて支払われるので非課税となります。それに対応して修繕費として支出した損害の額の取扱いは以下のようになりますのでご注意下さい。

⚫︎損害の額＞事故共済金等の額の場合

→その超える部分の金額は、資産損失として不動産所得、事業所得等の必要経費となります。

⚫︎損害の額＜事故共済金等の額の場合

→修繕のための支出は不動産所得、事業所得等の必要経費とすることは出来ません。

いかがでしたでしょうか？本日は会計上「経費」として計上出来る代表的な事例でご紹介致しました。山信不動産（株）では、お客様の大切な資産としての不動産を入口から出口までワンストップでサポート致します。

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