国内事業用不動産が好調｜横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、現状の国内不動産需要において事業用不動産への投資額が前年の１割増しになっている話題についてご紹介したいと思います！

不動産サービス大手シービーアールイー（以降、CBRE）は先日、2024年の国内の事業用不動産の取引額（10億円以上が対象）が4兆円超になるとの見通しを発表しました。需要が強いオフィスやホテルを中心に投資マネーが流れ込み、2023年から最大1割増加しています。2025年も引き続き高水準の取引規模が続くと予測しています。

実際、三鬼商事が調査した2024年11月の全国主要都市のオフィスビル最新市況によると、東京ビジネス地区（都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の平均空室率は4.16％（前月比0.32ポイント低下）と需要回帰している様子です。11月は解約が少なかった一方、拡張などによる大型成約が多かったことから、空室面積が1ヵ月で約2万6,000坪減少したようです。新築ビルの空室率は27.76％（同5.13ポイント上昇）だった一方、既存ビルの空室率は3.92％（同0.31ポイント低下）となり、2020年10月以来の3％台にまで回復しました。そして、1坪当たりの平均賃料も2万243円（同65円上昇）と、10ヵ月連続で前月を上回る結果となっています。他のエリアでも顕著で、大阪ビジネス地区の平均空室率は4.21％（同0.25ポイント上昇）、大規模ビルの竣工や大型空室の募集開始といった動きがあり、空室面積は1ヵ月間で7,200坪増加しました。新築ビルの空室率は24.46％（同0.20ポイント上昇）、既存ビルは3.42％（同0.06ポイント低下）といった状況です。1坪当たりの平均賃料は1万2,158円（同21円上昇）とこちらも上昇傾向にあります。

CBREによると、海外勢は2024年7～9月期に入って欧米に比べて需要が堅調な日本への投資姿勢を強めているそうです。7～9月期までの海外勢の売り越し幅は前年同期に比べ縮小しており、国内勢の堅調な投資が続くなか、全体の取引額を押し上げた格好となりました。取引が活発なのは収益力が向上しているオフィスやホテルで、前段でもお話ししたように各地域日本国内ではオフィス移転や拡張で賃料が上昇していることや、訪日客の大幅な増加でホテル客室単価も上がっていることが投資需要を喚起しています。

投資判断の材料となる金利は上昇基調にあるものの、不動産投資への影響は現時点で限定的かと思います。過去の傾向からも、長期金利が1%超の水準にとどまるようであれば、このまま2025年も取引が停滞することはないと思われます。2024年は大型物件の売買も取引規模の押し上げに寄与しており、物流大手のロジスティード（旧日立物流）が全国の物流施設を一括で売却して話題になりました。

来年に向けて注目度の高かった大型案件としては西武ホールディングスの赤坂プリンスホテル跡地に建設した複合ビル「東京ガーデンテラス紀尾井町」を米投資ファンドに約4000億円で売却すると発表した案件です。早くも大型案件の売買が決まっており、2025年も高水準の取引が続き活発化しそうです。

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とはいえ、オフィスは2025年以降、3年間は供給量が減るため空室率は低水準で推移する見通しとなっています。2025年と2026年の新規供給はいずれも1～3月期に集中するため、2025年下期から2026年にかけて賃料は調整局面に入るもののその後は再び上昇基調になるとみています。

大規模物流施設の空室率は、足元の2024年10～12月期時点で首都圏と中部圏が前年から上昇する一方、近畿圏、福岡圏では需給バランスから低下となりそうです。CBREの見通しでは、首都圏の2025～2026年の賃料は小幅に下落すると予想もしています。なぜなら、建築コスト高騰の影響でオーナー側は募集賃料の引き上げを図るものの、供給過多で空室率が高止まりしており、下げ圧力がかかっているためです。しかしながら、商業施設の空室率は全国的に低下し平均賃料は上昇しています。旺盛なインバウンド消費を追い風に銀座や渋谷、大阪の心斎橋など都市部でアパレルやスポーツブランドなど多様な業種の出店意欲が高まったことで空室が減って賃料が底上げされているのも注目です。そうしたことから商業施設の賃料に関しては、2025～2026年も引き続き全国的に上昇基調が続く見通しとなりそうです。

コロナ禍以降、インバウンド効果により国内不動産需要の完全復活となりましたが一方で居住用に関して言えば、新築マンションの価格が高騰しすぎており全国平均で年収ベースの約10倍、首都圏平均では約13倍と異常値にまでなってきているのも気になります。ここまで来ると、新築マンションはもはや実需層ではなく投資層へのみターゲットを絞った販売戦力になってきそうです。