国交省、老朽化物流倉庫建て替えを促進！
皆様、いつも弊社SANSHIN picksをご覧頂き誠に有難うございます！
本日は、コロナ禍以降需要が右肩上がりなネット通販において商品管理で必要となる倉庫に関する話題をご紹介したいと思います！我々、不動産業界でも用地取得や大規模借地のお問い合わせが年々増えてきており物流事業の需要の大きさを実感します。
そんな中、国土交通省（以降、国交省）は老朽化した物流倉庫の建て替えを促進することを大々的に発表しました。複数の倉庫を一体で再開発をした場合に容積率を緩和したり補助金などで支援したりする政策を打ち出しました。ネット通販の拡大で商品を保管する倉庫の需要が高まっていることに対応するのが狙いです。物流倉庫には自社や他社の物品を保管する普通倉庫や冷蔵倉庫、丸ごと他のテナントに貸す物流不動産などがあります。近年は大都市近郊を中心に物流不動産が大きく数を増やしているほか、普通倉庫も面積が増加傾向にあります。
物流倉庫の需要は年々高まっています。普通倉庫の在貨率は2023年に72%と2010年の67%から上昇傾向にあります。国内の延べ床面積が2010年と比べて6倍程度に増えた物流不動産でも、テナントの入居率は89%と高い水準を維持しています。これは他業種の不動産需要の中でも非常に高いです。冒頭でも申し上げたとおり、背景には電子商取引（EC）市場の拡大があります。経済産業省によると2023年の消費者向けのEC市場の規模は24.8兆円で、2014年と比べて2倍弱になっています。冷蔵倉庫では新型コロナウイルス禍を通じた加工食品の需要増も影響しています。
国交省の建築着工統計によると2023年度に着工した倉庫用の建物の床面積は国内で1183万㎡でした。リーマン・ショックの影響を受けた2009年度を底に増加傾向にあり、直近ピークの2021年度は1992年度以来29年ぶりの水準にまで伸びました。
しかし、倉庫には高度成長期やバブル期に建てられたものが多く、老朽化した物件が多いところが問題視されてきました。日本冷蔵倉庫協会によると冷蔵倉庫のうち築40年を超える倉庫が全体容積の3割以上を占めているそうです。ところが、建築費の高騰などで、建て替えを見送っているケースも事実多く、今回はそうしたハードルを下げるための政策となります。
国交省の考えとしては複数の倉庫が連携し、組合を設立して建て替えや周辺の再開発をする場合に、容積率の緩和ができないか検討するようで、再開発で敷地内に公的な空間を整備する際に補助金を支給するといった建て替え促進策も検討しています。
2025年春にも公表する物流拠点の今後のあり方についての報告書に盛り込み、政策の具体化を進めるようです。複数の関係する企業などが組合を設立するやり方は市街地の再開発事業では一般的なので民間資金の活用も見込みやすくなるメリットがあります。
複数の倉庫が連携して順番に建て替えれば、すでに入っている荷物を別の倉庫の空きスペースに置くなどの工夫ができ、サービスを続けながら建物を更新でき、効率的な土地利用をすることで資金負担を抑えることも可能になるのでこれが現実的になれば建て替えはしやすくなります。
建て替えを進めることは災害への備えにもつながると言われています。1981年以前の旧耐震基準で建てた倉庫は耐震性で懸念されており、現在そうした倉庫は災害時に救援物資を保管する拠点などとしても活用されています。震災で倒壊すれば地域の復興に影響を与える可能性もあり、昨今の天災を踏まえても急務となっています。
しかし、問題もあります。物流業を巡ってはトラック運転手の時間外労働を規制する「2024年問題」で人手不足が深刻になっています。この問題は、建設業と全く同じで価格高騰にも直結する頭の痛い問題です。物流の拠点となる倉庫の建て替えが自動化の促進につながれば、サプライチェーン（供給網）全体の効率性は高まる一方こうした人手不足問題をどう解消していくかも今後の課題です。
建て替え以外の策として注目されているのが倉庫の新規用地取得です。地方や郊外では新たな高速道路の開通などに合わせて地方自治体が物流施設を誘致する動きも出てきました。京都府城陽市では新名神高速道路の開通にあわせて出口に直結した物流拠点の整備が進めています。国交省は自治体の動きを後押しする制度も検討することで新規倉庫建設にも注力していき物流事業の活性化を促進するようです。
人手不足問題やインフラ整備とまだまだ課題はありますが、物流事業が経済効果を加速させているのも事実ですので今後具体的な政府の促進策に期待したいです。
横浜市｜タワーマンション｜リノベーション｜
｜湾岸エリア｜不動産
神奈川県横浜市中区海岸通4-20-2 YT馬車道ビル301
みなとみらい線 「馬車道駅」 徒歩2分
SANSHIN Real Estate
