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新築よりも人気⁉︎築浅中古マンションの実態とは

マンション

山田 恵二

筆者 山田 恵二

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本日は、日経新聞の1面にも掲載されインパクトのあった「築浅マンションの転売」の話題についてご紹介したいと思います!
この話題日は10年前くらいから、その傾向自体は肌で感じておりましたがなぜここにきて話題として取り上げられたのか⁈それはひとえに、ここ最近のこうした中古築浅マンションの価格設定が物議を醸しています。


特に、記事では中古マンション市場で完成後間もない「超築浅」物件の売り出しについて注目しており、東京・大阪で築1年以内に売りに出された物件は10年前の3倍を超える勢いだそうです。その最大の要因は投資家が転売益を見込んで短期で売買しているところにあります。新築物件の供給減少により需要も高く、中古マンション価格上昇の一因となっています。もともと、不動産投資の収益モデルは賃貸収入によりものが主流とされてきました。しかし、昨今の売買価格高騰の勢いが賃料相場との乖離を生み、その結果賃貸での収益モデルが破綻してきています。高騰目まぐるしい都心において言えばは分譲時(約10年前)の価格から1.5倍〜2倍近くまで上昇した転売価格に対し、賃貸として貸し出した場合に得れる賃料は1.1倍〜1.3倍がいいところです。こうした相場感のずれが、賃貸収入としての利回りを低下させており投資家からみても短期転売して譲渡益を得た方が魅力ありと判断している事がこうした現象を招いています。実際データ上でも投資用不動産情報サイト「楽待」によると、2024年7~9月に同サイトに掲載された区分マンションの表面利回り(家賃収入を購入価格で割った値)は6.69%と、2014年同期比で2.18ポイント低下しています。こうした現状に眉をひそめる不動産関係者も多く、実際に住みたい人が買えるように転売目的の購入を制限する不動産会社も出てきています。

不動産情報サイト「マンションレビュー」を運営するワンノブアカインドのデータを基に、2014年から2024年1~10月の間に1都3県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)と大阪府で売り出された中古マンションの築年月や販売時期を調べてみると、2024年1~10月に東京・大阪で売り出された築1年以内のマンションは1548戸と、2014年同期に比べて3.7倍に増えています。通年換算でも3倍超となるペースです。中古マンション販売全体に占める割合も1.89%と10年前(0.81%)から倍増しています。一度も居住実績がない「新古」物件も含まれています。

売り出しが増えている背景にあるのが市場価格の上昇です。築1年以内の中古販売価格は東京23区が2024年1~10月で平均1億5653万円、大阪市が1億1498万円と2019年通年よりそれぞれ50%、66%上昇しています。データで驚きなのが、東京23区の築1年以内物件の直近10年の価格上昇率は2.6倍と、新築価格(1.9倍)を大きく上回っていることです。神奈川県や千葉県などでも超築浅物件は新築価格の上昇率を上回る状況になっています。

新築供給面ではどうかというと、全国の新規マンション供給戸数は開発エリアの減少により10年前の6割程度まで減っています。都市部の人気物件は抽選に応募が殺到し、希望者が買えない状況にあります。その結果、新築に近い中古物件の需要が高まっており、中国など海外から築浅物件を購入する動きも需要を支えています。中国経済が停滞するなか、一部のマネーが流れているとみられます。築浅マンションの売り出しが増えた理由を供給面から見ても、複数抽選に参加し新築マンションを複数戸同時購入する事で、短期所有で売却差益を狙った転売目的の投資家の存在は大きいです。もはやこの現象は、商材は違えどネット通販で問題視されている「転バイヤー」に酷似しており、供給側も購入制限や規制を設けなくては本当に必要としている実需層が新築は買えないところまで来てしまっています。

しかし、こうした投資目的の転売事例がこのまま続くとも思えません。今後、日銀による利上げや割高感による買い控えが起これば当然に需要は減り供給面での価格調整が入ります。また、購入を断念した実需層が賃貸に流入すれば今度は賃料相場にも影響してくるので、賃貸収益モデルにシフトしていく投資家が増えれば転売物件も減少する可能性はあります。

今は物理的な原価高騰を背景に新築マンションの価格が上昇している側面があります。そこに輪をかけて金利の先高観に伴う駆け込み需要などもあり、需要が供給を上回り築浅物件の価格も上がっています。中古マンションを探す方も決められた予算の中で何に重きを置くかは人それぞれではありますが、いまだに築浅人気は根強く、今回のような現象になっているのだと思います。

不動産経済研究所によると、2024年1~11月に東京23区内の新築マンションの平均価格は建築費の増加により過去5年で6割上昇しています。新築だけでなく、本日話題に取り上げたような築浅中古もなかなか手が届きにくい水準になってきたことが今後、経済指標にどのような影響を与えていくか気になるところです。

※過去の関連記事はコチラからご参照下さい↓


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