まだまだ増資の価値あり⁉︎海外が狙う日本不動産
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本日は、海外投資機関から見て「日本の国内不動産」が資産ポートフォリオとしてまだまだ魅力があるという話題についてご紹介したいと思います！
日銀が今月23・24日に開く金融政策決定会合で、政策を決める9人の政策委員の過半が追加利上げを支持する見通しであることが報道されていました。追加利上げが決まれば政策金利は0.5%となり我々の一般生活においても大きな影響を及ぼします。明日就任予定のトランプ次期米大統領の発信や、その後の国内外の市場の反応などを見極めたうえで最終判断するとのことですが当初の予測の3月よりも少し早まった形で利上げの可能性が大きいと見られています。
しかし、世界の投資機関からみるとまだまだ日本の金利水準は相対的に低いという評価のようです。アジアを拠点とする投資ファンドのPAGは今後3年程度で、日本の不動産に約70億ドル（約1兆900億円）を投じるとメディアの取材を通して発表されました。PAGは約550億ドルの運用資産を持つ投資ファンドで、香港やシンガポール、東京などアジアを中心に世界15カ所に拠点を持ちます。日本の企業などには1990年代後半から投資しており、ユニバーサル・スタジオ・ジャパン（USJ）を運営するユー・エス・ジェイのほか、2022年にはハウステンボスを約1000億円で買収し注目されました。2020年に30億ドル弱のファンドを組成し、日本などアジアの不動産に投資してきましたが、投資の機会が引き続き大きいとみて、新ファンドの立ち上げを決めた経緯があります。そして、今後はそのアジア不動産投資に特化した新ファンドから拠出するようで、日本企業が資本効率の改善を目的に保有不動産の売却が増えるとみて、大きな受け皿役となりそうです。AI開発などで需要の拡大が見込まれるデータセンターにも投資し国内企業からの需要も捉えた考えのようです。PAGはアジア先進国の不動産を投資対象にした40億ドル規模のファンドを立ち上げており、新ファンドの資金の70〜75%程度を日本に振り向ける方針を明らかにしています。銀行融資などと組み合わせると日本への総投資額はなんと1兆円規模になる見通しだそうです。
以前、当SANSHIN picksでも取り上げましたが企業が持つオフィスビルや社員寮を念頭に、いまだに日本企業は非常に多くの不動産（固定資産）を所有しているところに目をつけ、今後の展開としてそれら企業が売却によって資産整理する可能性を示唆しています。さらに、企業に保有不動産の売却を働きかけていく意向だそうです。大型の商業不動産のほかに、数十億円規模の集合住宅やオフィスなどにも投資する方針のようで今後国内投資へ向けて幅広く打ち出していくようです。
データセンターの開発に関しては、1件あたりの投資額は5億ドル規模を想定し、6〜8件程度の投資を見込んでいます。PAGはグループにアジアのデータセンターを運営する会社を抱えており、既に国内でも複数のデータセンターを運営している実績もあります。AI開発や自然災害対策、サイバー防衛を強化する目的でデータセンターを設置する動きはますます活発になるとみて重点投資の対象とするようです。
日本の不動産市場に多額の資金を投じる理由を「日本の金利水準は依然低く、不動産のバリュエーション（価値評価）の面でも非常に魅力的な市場だ」と説明しており、為替で円が変動する可能性はあっても、日本は他の市場に比べて安定しているとの印象が強いようです。
ニッセイ基礎研究所によると、外国資本による国内不動産の購入額は2024年下期に約1.6兆円と前年同期比8割ほど増えています。2024年通年では約2.2兆円と前の年に比べ2割増となった。米国の大手投資機関ブラックストーンは2024年12月に西武ホールディングスの関連会社から千代田区にある複合ビル「東京ガーデンテラス紀尾井町」を約4000億円で取得すると発表したばかりです。また、KKRも2024年に、民事再生手続き中の不動産会社ユニゾホールディングス系のホテル14軒を買収し話題になったばかりです。
為替や金利水準から見ても、海外投資家が日本の不動産に魅力を感じてしまうのは必然ではありますが国内のリゾート不動産や都心の高額物件が海外勢から熱い視線を送られるばかりで、一向に上がらない内需の底上げが懸念されます。はたして、今後日銀による利上げが進めていくことで歯止めになるのでしょうか？一般消費者の生活水準も上がらなければ、逆に消費減退につながる恐れもあるだけに難しい局面です。
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