変化する「第三者管理方式」
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本日は、SANSHIN picksでも過去取り上げて参りましたマンション管理形態「第三者管理」について一部法改正があった話題についてご紹介したいと思います。昨今需要の多い「第三者管理」ですが、任せっきりではなく改めて自分たちのマンションという意識を再確認すべく話題になっています。
近年、多くのマンションが抱えている問題の一つとして、居住者の高齢化や管理組合運営への無関心等による理事のなり手不足が挙げられます。分譲マンションでは住民から選んだ理事で構成する「理事会」が管理組合を運営し、清掃や補修などの委託先を決めるのが一般的ですが、理事会の役員を務める住民の負担が大きいといった理由から、理事会の業務を管理会社に任せる第三者管理方式（外部管理者方式）が増えています。他にも、マンションの管理が滞ってしまう事態を避けるための方策として、管理組合の運営業務を外部の専門家である第三者に委託する第三者管理方式が今注目されています。
従来、マンションの管理は区分所有者の中から総会で選任された理事で構成される理事会が中心となるのが一般的でしたが、2016年の国土交通省による「マンション標準管理規約」改正で、マンション管理の専門的知識を有する者を外部役員として活用できる条項が追加され、第三者管理方式が認知されるようになりました。第三者管理方式には、理事会は残した上で、専門家に理事会の構成員の立場や理事会から独立した管理者の立場で組合運営に参加してもらう方式もありますが、組合員の負担が大きく軽減されるのは「外部管理者総会監督型」といわれるものです。これは理事会を廃止し、マンション管理士等の専門家が管理者として管理業務を執行する形式で、理事会そのものがなくなり、区分所有者から選出された監事が外部専門家を監視するか、監査法人による外部監査を行います。理事会がなくなることで、組合員の負担は大きく軽減されます。
第三者管理方式には、専門的知識に基づいた管理組合運営が可能となることや組合員の負担を軽減できるというメリットもありますが、運営方法によっては、区分所有者の意思から離れた不適切な管理がなされたり、管理組合と管理業者との利益相反が生じたり、管理業者に支払うコストの増大等が生じたりするおそれがあります。また、一度導入してしまうと元に戻すことがたいへん難しくなってしまうため、導入の判断にあたっては慎重な検討が必要です。導入を決めた場合でも、マンション管理の主体はあくまで区分所有者から構成される管理組合であることを念頭に置き、管理者の選任や業務の監督等を適正に行うことができる体制を整備することが重要です。
具体的には、管理者の権限を大きくし過ぎないようにするため、一定の取引には総会決議を必要として事前のチェックができるようにしたり、管理者の任期を短くして交代しやすくするなどといった対策をとるべきでしょう。
そんな中、国土交通省は自社や管理会社のグループ企業に清掃や修繕工事を割高で発注する不正発注を防ぐべく住民への事前説明を義務づけるよう法改正することが公表されました。2026年にも新制度をもうけるのの事で、情報開示を通じて住民に不利益が生じるのを防ぐ狙いがあります。
第三者管理では住民の監督の目が届きづらく、管理委託を受けた企業が自社や「身内」のグループ企業に清掃の管理業務や工事を割高で発注したり、サービスが不十分なままだったりするケースが一部で問題となっていました。総会でも、何かしら外部発注する際に住民から相見積もりを要請する声はよく上がります。
国交省は第三者管理を引き受けたマンション管理会社に対して、自社・グループ内発注など利益相反の恐れがある契約を結ぶ前に、住民への事前説明を義務づけることを検討しており、管理会社が第三者管理で事務を受託する契約を結ぶことを新築や中古での購入時などに「重要事項」として全ての住人への説明を必要とするルールもつくる予定です。
マンション管理適正化法を改正し、管理会社の義務として明示するようで2025年の通常国会に法改正案を提出し、成立1年後の施行をめざしています。国交省の有識者会議はこれまで議論を進めており、2024年12月に方針案を示しています。これらを土台に何が利益相反にあたるかや、事前説明の手法など詳細な点も今後詰める必要があります。
国交省の外郭団体であるマンション管理センターによると、2023年度に管理計画の認定を申請した新築マンションの21%が第三者管理を想定した管理規約をかかげており、居住者が住宅ローンの金利優遇を受けるには同センターの認定が必要となっています。国交省が2023年に実施した調査では、第三者管理を手がけるマンション管理会社の約半数が新築物件での受託または受託予定があると回答しており今後も増えていく見込みです。
第三者管理を巡っては、国交省が2024年6月に望ましい監督体制についての考え方を明記したガイドラインを公表しています。第三者管理では理事会に代わって監督役となる「監事」の役割が重要となります。ガイドラインは監事の設置を求めた上で、弁護士やマンション管理士といった外部専門家、および区分所有者から任命することが望ましいとの考えです。このほか、マンション管理センターは管理規約や長期修繕計画の認定の際、第三者管理の場合は利益相反する取引を防ぐ規定をとり入れることを2月から要請する見込みです。
しかし、今回の法整備が進んでも大事なのは住民一人一人の当事者意識です。日々の仕事や家庭で時間がないのは当然ですが、改めて自身の住まいという認識を再確認し、管理全体の問題を第三者管理会社と議論しなくてはなりません。すべて、丸投げしてしまうと今回問題視されていた利益相反になりかねません。今後も、マンション住まいの方には興味深いこの話題について随時ご紹介していきたいと思います。
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