東京一極集中を止めるべく政府が新たに容積率緩和を決定！横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、以前より問題視されてきた東京一極集中を緩和するべく国土交通省が発表した地方都市向けのオフィス容積率緩和制度の話題についてご紹介したいと思います。従来は、病院や商業施設など住民向けにサービスを提供する施設を対象を限定していましたが働く場を設けやすくすることで地方への人口分散策として期待値が高まります。地方都市を核に職住近接を促すことで、東京一極集中を緩和する効果が出そうです。

そもそも容積率とは、建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のことで、建築物と道路などの公共空間とのバランスを保ち、極端に建物が密集したりするのを避ける役割を持っています。住宅や工業など土地の用途に応じて地方自治体が上限を定め、例えば飲食店や百貨店が集まる「商業地域」は200%から1300%の間で都市計画に基づいて決定しています。

この制度が無事国会を通過し成立すれば2026年度にも実施予定とのことです。内容としては、コンパクトシティーを目指して市町村が定める立地適正化計画で、まちの中心部に誘致する対象として「特定業務施設」と言う項目が追加されます。対象施設には「オフィス」はもちろん「地場産業の関連工場」や「インキュベーション施設」などが該当します。自治体が誘致する地区を定め、対象施設を整備する場合に容積率緩和が適用されるようです。具体的な緩和率は各自治体により異なるようで今後詳細が随時決定されそうです。

東京価格頭打ちか⁉︎

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧いただき誠に有難う御座います！本日は、人口の東京一極集中化が問題視されているなか、とうとう人口流入に落ち着きが出てきた話題についてご紹介したいと思います。1番の要因はやはり住宅価格や家賃の高騰にあるようです。総務省が先日発表した住民基本台帳に基づく2025年の人口移動報告によると、東京都への転入超過数が4年ぶりに縮小しているようです。人口流入が続いて...

総務省が発表した「住民基本台帳」に基づく2025年の人口移動報告では、東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）への転入超過は12万3534人となっており、前年よりも1万強減ったもののまだまだ転入超が続いている状況に変わりはありません。国土交通省が2020年に実施した移住理由に関するアンケート調査をみても、居住地選びは「職場への近さ」や「希望の仕事や待遇の良い仕事が見つからないため」といった理由が多いようです。この容積率緩和へ期待が寄せられるのにも理由があり、過去各地方でホテルやスポーツスタジアム・大規模アリーナなどを誘致し集客に一役買っている実績があるからです。さらに昨今の訪日客増加を背景に観光客を呼び込む需要も各地で高まっています。国としても、企業誘致を促進するため企業が再開発組合を設立しやすいように予算面でも支援することを決定しており今後再開発が加速しそうです。

容積率を緩和すれば不動産デベロッパーなどの採算が高まり各社受注競争も激化しそうです。遡ると国では、1961年に一定幅以上の道路に囲まれていることや空き地を設けることといった条件で容積率を緩和できる「特定街区」制度を設けました。その後も総合設計制度や都市再生特別地区といった緩和策を打ち出してきた経緯があります。

容積率の規制緩和は都市の国際競争力を高める狙いがあり、適用は大都市が中心となっていました。なので、都内のオフィス供給は増えたとも言えます。特別地区は2025年4月までに決定された132地区のうち半分程度が東京都内です。高市早苗政権は地方への企業誘致を進める考えで、国土交通省も制度面から誘致を後押しする動きがあるので今後この容積率緩和対策はさらにデベロッパーのみならず各民間企業からも注目を集めそうです。