中古住宅の品質管理の重要性とは⁉︎横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。
特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。
自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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本日は、不動産価格高騰が続くなか政府が新たに中古住宅の評価基準の仕組みを検討している話題について紹介したいと思います。これにより、中古市場の活性化はもちろん需給バランスの均衡効果も期待できるため注目が集まります。

この仕組みは国土交通省が中心となり座組が組まれ、住宅の「手入れ（メンテナンス）」の状況が中古市場で適切に評価される内容になります。定期点検や修繕が適切であれば火災保険やローンの契約などで優遇が受けられるように検討するようです。住宅価格が高騰するなか、手ごろで高品質な中古の流通を後押しする狙いがあります。

定期点検や補修の実施状況をはじめ、住宅がどのように維持されてきたかの履歴を残し、適切に評価する仕組みを整え、取引の際に買い手や不動産事業者、金融機関が確認して、保険や住宅ローンなどの契約に一定のインセンティブを設けます。

メディアによる発表だとそれ以外にも、火災保険料の割引や住宅瑕疵保険での検査を一部省略できるようにするなどの案が出ています。また、死亡時などに売却する前提で毎月の返済額を抑える「残価設定型」の住宅ローンや、自宅を担保に資金を借りる「リバースモーゲージ」でも活用できないか検討しています。今後は、10月に立ち上げた有識者検討会で具体策を詰め、2027年3月上旬に方向性をまとめる予定となっています。

今、住宅市場は資材価格の高騰や住宅ローン金利の上昇で新築住宅を購入する負担は重くなっています。国交省の住宅市場動向調査によると、三大都市圏の新築分譲戸建て平均購入価格は2025年度に5099万円と、2016年度と比べて3割も上昇している状況です。新築分譲マンションにいたっては、6443万円で4割上昇しています。

金利上昇の影響が如実⁉︎今後のマンション価格は？

本日は金利上昇が続くなか、マンション中古市場にもいよいよその影響が顕在化してきた話題について紹介したいと思います。マンションの買い時はいつなのか？金利上昇のなか、住宅ローンを組んで購入するべきなのか？についても触れていきたいと思います。マンション市場ではここ数年開発が目まぐるしい中央区の勝どきや晴海、江東区の豊洲や有明、港区の芝浦、品川区の天王洲アイルといった湾岸の物件は人気が高く、理由としては比...

戸建需要ますます顕著に

皆様、弊社SANSHIN picksをいつもご覧いただき誠に有難う御座います！本日は、価格高騰の続くマンションに対し割安感で需要が高まっている「戸建」に関する話題をご紹介したいと思います。駅前などの立地にこだわる場合はいまだ根強い人気を誇るマンションですが、価格はもちろん広さを求める需要は戸建に需要が流れてきています。不動産調査会社の東京カンテイが昨日発表した7月の東京23区の新築小規模戸建て住宅...

こうした高騰を背景に、新築のかわりに中古住宅への関心が高まっています。中古マンションの販売戸数は2025年に17.7万戸で、新築とあわせた市場流通全体での割合は2025年に66.3%と、10年間で12ポイント上がっています。戸建ても中古の流通割合は35.8%と、10年間で9ポイント上昇しマンション・戸建てともに確実に需要が増しています。もともと新築で検討していた人も、必然的に中古に目を向けざるを得なくなってきているのかもしれません。SUUMOの調査では住宅の購入、建築を検討している人のうち中古の一戸建てやマンションを検討している割合は上昇傾向にあるといいます。

しかし、日本では中古住宅の価値が価格に十分反映されにくいという課題があります。住宅の資産額を築年数がたつほど価値が減る前提で計算する習慣があるためです。市場では築20年を超えた木造住宅は建物としての資産価値はほぼゼロとみなされます。国交省によると、2024年の住宅投資額累計が1596兆円だったのに対し資産額は527兆円にとどまっているそうです。適切に手入れされて状態の良い住宅でも、築年数によって低く評価されれば金融機関から融資を受ける際の壁となります。こうした中、政府は2018年、耐震性などの基準を満たす物件を「安心R住宅」として認定する仕組みを設けました。しかし、お墨付きを与えることで中古物件の流通を促す目的でしたが、実際に制度を活用している物件は2025年度で2200件程度にとどまり全くと言っていいほど普及していません。その他、これまでも住宅性能の高い中古住宅のローン減税優遇などを通じて、フローからストックへと住宅政策の軸足を移してきましたが、肝心の購入検討者の意向が永らく新築中心であったため、特に安心R住宅は普及していません。それだけに、今回の評価の見直しは価値の高い住宅を金融機関が評価しやすくする仕組みが重要なポイントになります。住宅の資産価値の適正評価が進めば、中古住宅への投資マネーを呼び込む可能性があり実需以外でも中古市場の活性化につながります。

今回「手入れ」の状況が中古市場で適切に評価される仕組みを新たに作るのは歓迎すべきことではあっても、金融機関における担保評価＝住宅評価が人的評価に劣後する仕組みを変えることができるか否かが大きなポイントになりそうです。また先行する安心R住宅制度に屋上屋を架すことにならないよう、制度の一本化にも配慮し、中古住宅の物理的＆経済的価値を適切に、抜本的に評価する制度の構築が求められます。高騰する新築から需要が出てきている中古市場ですが、価格の不透明性を払拭し、適正価格として取引されれば「立地」以外でも「価格」面で比較検討できるようになるため今後の内容に期待が集まります。