市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことで、都市化が進む市街地の中に「生産緑地」を設けることで、緑地の持つ防災機能や緑地と調和する都市環境を守るというのが主な目的です。
現在の「生産緑地」の指定は、1991年の生産緑地法の改正を受けて1992年にスタートしました。当時、多くの土地所有者が「生産緑地」の指定を受けました。現在全国に存在する「生産緑地」は約4,000坪あるそうです。そのうち1992年の生産緑地法改正に伴い申請した土地所有者の方が約3,000坪、なんと8割もの割合を占めています。そのくらいインパクトのある政策だったことがわかります。通常「生産緑地」は、指定から30年後に、自治体へ買い取りを申し出ることができます。
2022年に、面積ベースで約8割にあたる「生産緑地」が指定から30年が経過し、一斉に自治体に向けて買い取り請求をすると予想されており、緑地の減少や土地の供給過多などの問題が起きると言われています。これが "生産緑地2022年問題"です。
特に注目を集めているのが、「都市部の不動産が値下がりする」という予想。「生産緑地」が自治体に買い取られなかった場合、宅地向けに転用・売却される可能性が高く、宅地が増えることで周辺の土地や不動産の価格が下がるのではないかと言われています。
しかし、当時（1992年）よりも地価が上昇したのもあり自治体が買い取れるかというと正直なかなか財政的にも難しいかと思います。場所にもよりますが、開発業者が住宅供給目的で無秩序に乱立させてしまえば前段でお話しした様なことも危惧されますが実際は、税優遇措置の10年間延長という国の特別制度を活用する方が大半になるかと思います。
先日も、優遇延長申請をされた方が首都圏20都市で85％（2021年11月末時点）に達したというニュースがありました。生産緑地として活用しつづけ、農業を継続すれば良いとはいえ、延長するにも問題があります。
まずは人手不足です。農業をこの先10年間継続することが物理的に難しい様であれば指定を受けることが出来ないので宅地化して他の活用方法を考えるしかありません。
宅地化するにも、農業従事者への斡旋を行いそれでも見つからなければといった過程も踏まないといけないです。結果、買取申請後3ヶ月経過しても買取先が見つからない場合に初めて宅地化出来るようになります。宅地化も固定資産税が上がる等、デメリットばかりではありません。宅地化することで、土地の汎用性が増します。土地に建物を建てると、小規模宅地の特例によって評価額が下がります。これにより更地で持っている場合と比較して約1／6の評価額となりますので、土地活用には大きな節税効果も期待できるのです。
活用方法にも色々あり、自宅をはじめ駐車場や倉庫、アパートやマンションと様々です。最近ではケアパートナーなども需要が多いです。賃貸事業を始めようにもなかなか大きな借入をして始めるというと腰が重くなってしまいます。しかし、場所によっては20年前とは周辺環境や状況も変わってきているエリアもありますので、この機会に土地活用について考えてみるのも良いかと思います。
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