本日は、路線価の発表やマンション節税についての話題が多い事もあり、皆様からお問合せの多い相続評価額シミュレーションについてご紹介したいと思います！
自宅（遠方の実家など）や投資用マンションなど購入した際、いずれ後世に継承していくにあたり「相続」について考えたことが少なからず1回はあるかと思います。その際の評価の仕方はなかなか複雑で且つ、相談する税理士や不動産業者によっても何十通もの評価の仕方があると言われるくらい個別性・多様性があります。先日、全国の路線価が発表された事もありますのでこの機会にご自身の財産の把握やそれに伴う相続対策にお役立てされてみては如何でしょうか？
まずは、土地評価の基本についてご紹介したいと思います！
①地目の判断
土地は評価する際、「宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地」の地目（土地の種類）ごとに分けて行います。登記簿に記載されている地目に関わらず相続開始現在の土地の状況により地目は判断されます。
②評価単位
評価は、地番一つ（1筆）ずつではなく、利用状況に応じた「一画地」ごとに行います。例えば、2筆の土地を一画地として評価したり、逆に1筆の土地を二画地として評価する事もあります。借地のように他人の土地にも自身の家や建物が立っているケースもありますので、その際は要注意です。
③評価方法
原則は相続が発生した日現在の時価とされていますが、通常は国税庁の財産評価基本通達（以下「評価通達」という）により暦年ごとの全国統一的な取り扱いができるようになっていて、「路線価方式」と「倍率方式」の２種類があります。路線価や倍率は毎年7月頃に各国税局が定め、公開しています。路線価が定められている地域にある土地については路線価方式で評価を行い、その他の地域にある土地は倍率方式により評価します。
1.「路線価方式」
「路線価方式」というのは、その土地の接している道路に付された標準価格（路線価）を基準に評価する方法です。これにその土地の奥行き・間口・形状・角地かどうかなど、土地の価格に影響を与える条件を考慮して、最終的な評価額を算出します。この方法による評価は、その土地の形状や状況によってだいぶ評価額が変わってきます。がけや傾斜がある場合、道路に面していないなど、評価減の方法は多種多様な方法があります。
2.「倍率方式」
「倍率方式」は固定資産税評価額に、国税庁が公表している倍率表に載っている倍率を掛けて評価する方法です。固定資産税評価額は、市区町村役場で評価証明書をとるか、または固定資産税の課税明細書の記載により確認出来ます。固定資産税評価額は土地の形状や状態などを考慮して定められているため、路線価方式のように複雑な計算は必要ありません。
◾️マンションの評価の仕方とは？
昨今騒がれているマンション節税を知るうえでも、マンションの相続税評価方法も気になるところです。
令和5年度与党税制改正大網発表以降、マンション節税について評価基準の見直しが注目されていました。そんな中、先日のブログでもご紹介したように大幅に評価が上がる見直しがかかることが発表されましたので今後は、実勢価格に対し今までのような圧縮効果は期待できそうにありませんがそれだけ資産性のあるマンションであれば運用性も高く、売却による譲渡益も見込めますので対策の仕方はあります。
現行のマンション相続評価の方法
マンション（一室）の相続評価額（自用の場合）＝区分所有建物の価額（※1）＋敷地（敷地権）の価額（※2）
※1：区分所有建物の価額＝建物の固定資産税評価額×1.0
建物の固定資産税評価額は1棟の建物全体の評価額を専有面積に割合によって按分して各戸の評価を算定
※2：敷地（敷地権）の価額＝敷地全体の価額×共有持分（敷地権割合）
※敷地全体の評価は路線価方式又は倍率方式で評価されます
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