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2024年区分所有法改正へ!

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2024年区分所有法改正へ!

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本日は、以前より取り上げてきました「老朽化マンションの建替問題」に新たな動きが出てきた話題についてご紹介したいと思います!

首都圏を中心に増える老朽マンションの再生が社会的な課題となっています。問題視されているのは建替予定の分譲マンションに借り主が居座り工事できないケースで、決議に基づいて6カ月後の立ち退きを請求できるように制度の見直しをする動きが出てきました。政府は決議要件緩和などと合わせた制度案を近く示し、2024年の通常国会への区分所有法改正案の提出をめざすようです。
区分所有法とは、分譲マンションなど一つの建物の複数の部屋にそれぞれ所有者が存在する建物に関する所有権などを整理するための法律で、管理組合の設置や集会を開いて規約を決めることなどを定めます。高度経済成長期のマンション普及に伴い1963年に政府により施行されました。

この法律もマンションの老朽化や所有者の高齢化を踏まえて見直しせざるを得ない状況です。相続のタイミングで所有者が不明になる事例、建物の修繕や建替の決定に必要な賛成者が集まらないことなどが問題になっている話題については以前も当ブログでご紹介しました。そんな中、法相の諮問機関の法制審議会は2022年から建替に必要な多数決要件の緩和などを巡り議論を始めています。

決議には所在の分からない所有者も含めた5分の4以上の賛成が必要で、高度経済成長期に大量供給されたマンションの老朽化が急速に進むなか、現行法は建替に高いハードルを設けているのがリアルな現状です。耐震性などに問題がある場合については、所在の明らかな人を対象に4分の3の賛成に引き下げる案を出しているとはいえ現実的な話し合いにまではなかなか至っていないです。仮に、建て替えが決まったとしても、障壁はもう一つあります。長期間契約の借り主が反対し、建て替え工事ができないケースがあるからです。現行法では契約違反などの正当な理由がなければ退去の義務はないので所有者は借り主と個別に交渉する必要があります。こんな、地道な作業を1件1件していっては途中で心が折れるのが関の山です。

今回注目されている点は、新制度の導入後は個別交渉で解決しない場合でも、契約の終了を請求できるようになるのでこの部分が解消できます。所有者が立ち退き費用などを補償することで賃貸借契約を解除できる仕組みです。政府は議論をもとに区分所有法の改正案をとりまとめ、2024年の通常国会に提出する見通しだそうです。細かい話ですが、今回この改正案を可決するに当たり、追加的な課題として借り主への補償に関するガイドラインの整備が必要だと思います。また、昨今の建築資材費高騰を受けて、建替費用の負担問題も解消しなくてはいけません。まだまだ、この問題には多くの難所が残っています。

国土交通省によると、築40年以上の分譲マンションは2022年末でおよそ126万戸あります。このまま行くと、2042年末には2022年末の3.5倍の445万戸にまで増加する見込みです。一方、建て替えの累計実績は2023年3月時点でおよそ2万3000戸にとどまっており、建替が可決されるのがいかに難しい問題かが理解できます。

↓要件緩和内容↓

▪️決議に必要な要件、所有者の4分の3の賛成に引き下げ

老朽マンションは倒壊などの危険があり、問題となっています。地域の環境を悪化させる可能性もあります。築40年以上のマンションは2022年末時点で126万戸あり、20年後には3.5倍の445万戸に増えるとの予測も出ています。そこで政府はマンション建て替え決議に必要な要件を緩め、現在は所有者の5分の4の賛成が必要ですが、所在が明らかな所有者の4分の3の賛成に引き下げる方針です。

▪️借主に6カ月後の立ち退きを請求できるように

決議後も借主が建替に反対することで、工事できないケースがありました。新宿区のマンションでは1960年代に建て替え検討が始まったものの、2005年まで工事竣工に至りませんでした。現行法では契約違反など正当な理由がなければ退去義務はありません。新制度では決議後、借り主に6カ月後の立ち退きを請求できるようになります。所有者が立ち退き費用などを補償すれば賃貸借契約の解除が可能となります。

▪️リノベーション修繕もしやすく

建物や敷地の売却やリノベーションをする際に必要な条件も緩和する方向です。現在は全所有者の賛成が必要ですが、所在が明らかな所有者の4分の3の多数決で決められるようになります。また修繕もしやすくします。所有者の過半数と定めているのを、出席者の過半数の賛成で決議が成り立つよう変更します。

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山田 恵二

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