渋谷で注目の再開発事業、新たなモデルケースとなるか⁉︎｜横浜市のタワーマンションなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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本日は、渋谷（宇田川町）で計画されている再開発事業の話題についてご紹介したいと思います。この計画は「官民一体」の再開発として以前より注目されています。

「官民一体開発」自体は珍しく有りませんが、今回の事業がなぜ注目されているかというと、当該地の「渋谷ホームズ（共同住宅）」の敷地は、老朽化で建替の方針もあった「区立神南小学校」と隣接しており、再開発事業では小学校用地と渋谷ホームズの敷地を同一街区として、一体的な再開発を進める計画だからです。ここで用いられるのが、「容積適正配分型地区計画」です。容積適正配分型地区計画は文字通り、地区内で容積を配分する仕組みで高容積を使うことが難しい土地がある場合に、余剰容積分を他の敷地に振り分け、その敷地で高容積の建物の建設を可能にするスキームです。2021年に再開発の準備組合から同制度の活用提案があり、区が検討を重ねてきた経緯があります。低容積部分の存在によって、環境の維持を図ることも目的とされ、民間施設の再開発で利用された例はあるものの、公共施設に活用されるのは、全国でも初の試みになるそうです。

※参照：渋谷区HP

つまり、敷地面積の大きさなどによって建物の高さを規定する容積率の特例制度を活用し、小学校で使われていない分を譲る代わりに、マンションの新築で生じる収益を校舎の更新費などに充てられるわけです。このスキーム自体が成立すれば、人口の増える渋谷区にとっても教育施設の改善、周辺環境の向上に繋がるだけに全国的にも効果的に活用出来る可能性があります。

※参照：渋谷区HP

JR渋谷駅から徒歩約10分、若者や観光で訪れている訪日外国人が行き交う繁華街に再開発対象の物件は位置しています。築約60年の神南小学校と築約50年の14階建てマンション「渋谷ホームズ」に挟まれた道路は乗用車1台がやっと通れる道幅で、車はスピードを落として慎重に走るような場所です。区の計画によると、事業協力者として東急不動産などが参画、34階建てのタワーマンションと、新しい神南小の校舎の建設を同時に進める予定で、2026年度の着工を計画しています。小学校とマンションの間の区道を廃止して自動車通行のない広場も整備するなどし、歩行者の回遊性を高める効果があります。

具体的には、小学校の敷地の容積率を500%から409%に減らすなどして、マンションの容積率を現在の500%から1000%に増やすそうです。これにより、都心の好立地に高さ約150mに及ぶ高層マンションの建設が可能になります。延べ床面積が広がり、部屋数も増やせるので、事業者は利益を確保しやすくなる設計です。事業者側は容積率を配分してもらう「対価」として、神南小と周辺の道路や広場を整備し、費用も負担し、小学校は災害時に避難所になるほか、災害対応の拠点となる区役所にも近いので双方にメリットは大きいです。

ただ、今回の再開発計画は「公共の財産」である区立小学校が対象なので区が住民向けに開いた意見交換会では「校舎を新しく建て替えることで、子どもたちの教育環境が向上する」などと賛同する人がいる一方、「一体開発により小学校の資産が毀損するのではないか」と懸念する声も上がっているそうです。区はこうした意見も汲み取り今後、小学校からマンションに譲る容積率分の価格を鑑定業者に評価してもらい、専門家などでつくる財産価格審議会に価格が適正か判断を仰いだ上で計画を進めるとしています。官民を問わず、建築物の老朽化にどう対応するかは全国的な課題になっています。厳しい財政事情のなか、民間の活力を最大限に生かすという点で渋谷区のスキームは一つの選択肢になり得ますが、今後の経済情勢次第で事業費などが変動する可能性もあるので、区には政策決定プロセスの透明性確保と、区民への丁寧な説明が求められています。

今回の計画地は渋谷駅から坂道を登った小高い場所に位置します。同位置には、2020年完成の「パークコート渋谷ザ・パーク」がすでに建っており新たなシンボルが完成することで景観面でも注目される事業になりそうです。