マンション価格で注目される中央値とは？｜横浜市でタワーマンションをお探しなら山信不動産株式会社

筆者山田恵二

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特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。
自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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本日は、昨今のメディアで平均値が「1億円超え」と騒がれているマンション価格ですが、実態の中央値とは実は乖離してきているという話題についてご紹介したいと思います。

東京23区の新築マンションは2023年、平均価格で1億円を超えました。この数字自体に間違いはないのですが、実はマンション価格の「中央値」は8000万円台となっています。そもそも、「平均値」とは、データの合計をデータの個数で割って得られる値で、「中央値」とは、データを大きさの順に並べ替えたとき、ちょうど順番が真ん中になる値のことを指します。中央値を使うメリットとしては、ハズレ値に左右されず、真ん中の値が求められることが挙げられます。こうした、数字のマジックで不動産市場の加熱ぶりは加速しています。

都内新築マンションの最新価格動向とは⁉︎

皆様、弊社ブログをいつもご覧頂き誠に有難うございます！本日は、高騰が続く都心の新築マンション最新価格動向の話題についてご紹介したいと思います。私自身も、デベロッパーで新築マンションの販売に携わっておりましたのでこの話題に関しては常に意識しながらお客様にも「住まい」のご提案をしています。思い起こせば丁度、10年前の私が販売に携わっていた都心（主要駅）新築マンションの平均価格帯は70㎡台3LDKで7,...

「新築マンション１億円から」の時代突入へ

皆様、弊社ブログをいつもご覧頂き誠に有難うございます！本日は、マンション価格最新動向についての話題をご紹介したいと思います！日経新聞でも取り上げられておりましたが、都心など人気エリアの新築マンション価格が高騰しています。不動産経済研究所（東京・新宿）が昨日発表した2022年度の平均価格は、東京23区で2021年度から17.2%上昇し、9899万円と、年度として遡れる1990年度以降で過去最高を更新...

以前も当ブログ内でご紹介した通り、不動産経済研究所によると2023年の東京都23区の新築マンション平均値は1億1483万円となっており1億円の大台を超え話題になりました。一方で、価格を順番に並べ、ちょうど真ん中となる数字、中央値は8200万円となっています。その差はなんと3283万円もあります。中央値は一般的に「高すぎる」「低すぎる」といった両極端の影響を受ける平均値より実態に近いと、米国の住宅市場では中央値が重視される傾向があります。

新築マンションなど高額商品は通常、平均値が中央値より高くなりやすいです。それでも2023年の約3000万円の差は異常で、バブル期も超え、過去最大の差になったと考えられます。2023年は特に10億円以上などの超高額住戸を含む港区の三田ガーデンヒルズ、浜松町駅直結で話題のワールドタワーレジデンスが平均値を大きく押し上げた結果となりました。バブル期でも超高額マンションが全体に占める割合は今よりは多はなく、2023年ほど平均値と中央値に差がつくことはなかったです。

では、なぜバブル期よりも超高額マンションが増えたのでしょうか？

それは、富裕層需要が戸建てからマンションへ移っていることが背景にあります。昭和の流行語「田園調布に家が建つ」が示す通り、かつては閑静なエリアに戸建てを構えるのは成功の象徴でした。今そのイメージは都心タワーマンションなどに取って代わられつつあります。まさに、時代の流れでありトレントの移り変わりともいえます。

現在は住宅購入も資産運用の一環とみなす向きが強く、中古市場も価格高騰を背景に短中期的に売却をし、次の住まいへの軍資金にする資金計画も多く見られます。実際、30代で都心にマンションを購入する方は部屋の広さよりも立地重視の傾向が強く、家族構成が変われば売却益で住み替えといったお客様も多いです。通常、住宅の仕様や設備が標準化されたマンションは個別差が大きい戸建てより流通性が高く、高齢化も影響してきています。70〜80代になって広い戸建てを持て余す富裕層は少なくなく、維持の大変な戸建は年々敬遠されてきています。特に高齢になるにつれ車利用が減ることで最寄駅から遠い戸建よりもなんでも揃う駅前に引越したいというのも強い理由の一つです。

注目すべきは、こうした富裕層のニーズ変化が各社デベロッパーの企業努力により高額な商品として開発され販売されることでその高額さが話題になることで、さらに資産価値にもプラス効果が働き、再び別の富裕層の関心を集める循環が生まれているところです。超高額マンションは開発に時間がかかり、次々とは施工されるわけではありませんので今年に入り一旦供給が沈静化し、平均値と中央値の差も縮まる可能性はあります。ただ今後も、高額マンション人気が続く限り、平均値が上がり、中央値と差が開きそうです

地方都市はどうかというと、大阪市、福岡市は23区と同様に平均値が上がり、中央値との差が開いているもようです。いずれも市中心部のマンションの人気が高いsです。一方、戸建て需要が強い名古屋市などでは通常、平均値と中央値の差はさほど広がっていません。戸建てとの販売競争で、マンション価格上昇が抑えられ、平均値が上がりにくいためです。こうした地域性は地方に行くと根強く残っている地域は多いです。

中古マンションの場合も、地域による違いがあります。中古市場全体では平均値と中央値の差は規則性がなく、バラバラです。同時期に分譲される新築は面積や間取り、設備などが均一化出来ますが、中古はそれらの条件に加え、築年数もバラバラのため平均値を上下それぞれへ引っ張る物件が多く、方向性が一貫しないです。

しかし、東京都心6区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）だけは例外的に新築も中古も同じ動きをしています。東京カンテイの調べでは、同エリアの中古マンション価格の平均値は足元で1億円を超えます。平均値との差は新築と同様に広がっているもようで、このエリアでは値上がりを期待する投資需要が市場を支えているようです。

まだまだ上昇気流傾向⁉︎中古マンションの今後の価格

皆様、弊社ブログをいつもご覧頂き誠に有難うございます！本日は、まだまだ高騰が続く「中古マンション」市況について各社発表しているデータを元にご紹介したいと思います！東京カンテイが今月24日発表した6月の中古マンション平均希望売り出し価格は、東京都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）が70㎡当たり1億301万円でした。とうとう平均１億超えが当たり前の時代に突入しました。前月比からは0.4%高く...

狭小化するマンショントレンド

皆様、弊社ブログをいつもご覧頂き誠に有難うございます！本日は、「狭小化するマンショントレンド」と題して最新のマンションの需給状況について解説していきたいと思います！目次 ①現在の新築マンショントレンド ②現在の中古マンショントレンド ③持ち家文化の日本 ④分譲マンション賃料も上昇傾向に！実は、この話題は以前よりこのブログでも取り上げた事があり、「実質値上げ」という現実を需要低下に...

新築、中古とも都心へ近づくほど、普通に「この家に住みたい」という実需とは、かけ離れた資産的要因が価格を左右しています。中央値も現状では入手しにくいエリアが多いうえ、取引が多すぎたり、少なすぎたりすると必ずしも実態を正確に反映しません。中央値のデメリットでもありますが、全てのデータのうち多くても二つのデータしか反映されていないため、全体としての動きが見ずらいところもあります。市場実勢を示す指標が不透明になりつつあるなか、マンション購入を考える時に選択肢として「住まいの優先順位」をあらためて考える必要があります。本日ご紹介した「マンション価格の実態」も居住エリアによっては都心とは違う市場相場の動きをしています。しかしながら、今後投資性を求める一次取得の若い世帯から利便性を求める高齢の富裕層まで幅広い層からのマンション人気は止まる所を知らない状況が続きそうです。