大注目！「恵比寿ガーデンプレイス」の再開発事業

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本日は、都内一等地の「恵比寿ガーデンプレイス」の再開発事業に関する話題についてご紹介したいと思います！不動産業界においてもこの話題は注目の的で、都内の中でもこれだけ広大な敷地を有する再開発事業は今後もそうそう無い案件なだけに目が離せません。

1994年に誕生した恵比寿ガーデンプレイスは都心部に約8万3000㎡の敷地面積を誇る広大な複合型商業施設です。恵⽐寿から渋⾕のあたりは、明治の中頃まではのどかな⽥園地帯で、その頃は恵⽐寿という地名もありませんでした。1889年、現在の⽬⿊区三⽥に、「ヱビスビール醸造所」が建設。ビールの運搬のために⽇本鉄道品川線（現在の⼭⼿線）に貨物駅が開設され、ビールの名にちなんで「ヱビス停留所」と命名。これが恵⽐寿の町名の発祥だそうです。ビール⼯場の建設に伴い、周囲には⼩規模な⼯場が集まり、居住者も増えたことで需要も喚起され始め街が形成されていきました。そして時は経ち、恵比寿ガーデンプレイスは、1994年10月8日に開業しました。この開業がきっかけで人の流れが明らかに変わり、恵比寿の街はさらに大きく変貌することになります。その後は周知の通りおしゃれで洗練されたまちのイメージが醸成され、「住みたい街ランキング」でも常に上位にランクインされています。また、恵比寿ガーデンプレイスが先駆けとなり、その後、今につながる都心の複合施設の開発が盛んになったことを考えると、恵比寿ガーデンプレイスは複合都市のパイオニアだったのかもしれません。

そうした歴史ある広大な敷地は、再開発の対象地としては山手線内に残る最後の一等地の一つとも言われておりその立地から今後の利用用途に注目が集まります。そのため複数の大手デベロッパーや投資ファンドがこぞって提案を競う構図となっています。ことの発端はサッポロホールディングスの不動産事業売却を巡り、大株主の3Dインベストメント・パートナーズが不動産事業を切り離し、対価の最大化をサッポロホールディングスに求めてたことから始まりました。今年の2月に公開した書簡ではサッポロ不動産開発が直接保有していない物件の売却も要求しています。恵比寿ガーデンプレイスが最大の焦点となっているものの、他の物件も売却対象となる可能性も十分あり得そうです。当該地に関しては、早ければ11月にも最終的な買い手が固まる見通しとなっており、2次入札の締め切りは8月を予定しています。資金力のある投資ファンドのほか、三菱地所や東急不動産などが2次入札に参加する見通しで、サッポロホールディングスの構造改革を左右する大型不動産の取引は山場を迎えています。売却の対象となっているのはサッポロホールディングスの全額出資子会社、サッポロ不動産開発です。サッポロホールディングスは2月に外部出資が過半を占める形で同子会社の売却方針を決めています。サッポロホールディングスの投資不動産の全体価値は2024年12月末時点の時価（公正価値）ベースで4029億円にのぼる規模感となっています。その中には、ご紹介した複合商業施設「恵比寿ガーデンプレイス」の他、商業施設の「GINZA PLACE（銀座プレイス）」なども含まれておりいずれも大型案件です。

2024年12月に締め切られた1次入札には、ベインキャピタルやKKR、ローンスターなど複数の投資ファンドのほか、国内デベロッパーからも熱い視線が送られており、三井不動産など不動産各社も含めて十数組が応札しました。サッポロホールディングスは不動産事業の価値評価や恵比寿ガーデンプレイスの再開発方針などの提案内容を精査して応札企業を絞り込んだ結果、1次入札では三菱地所、ローンスターのそれぞれの提案が通過しました。そのほかベインは東急不動産と、KKRは野村不動産と陣営を組んで応札し、1次入札を突破しています。ジョイントベンチャーとしての企画も面白いものが提案されそうです。2次入札は8月をメドに締め切られる見通しで、有力な提案を出した陣営に優先交渉権を与えて精査した後、11～12月をメドに最終的な売却先を決めるとみられています。

三菱地所は地盤の東京・丸の内周辺エリア以外に収益基盤を広げるために恵比寿に触手を伸ばしたい狙いがあり、東急不動産は渋谷駅周辺の再開発が一段落し、成長の種まきを拡大したい動きが読み取れます。

そして、今後の焦点となるのが金額面です。不動産業界では恵比寿ガーデンプレイスだけで4000億円という試算もあり、応札価格の勝負となれば高額を提示できるのはファンドか不動産大手くらいしかないとの見方も強いです。大手不動産の中には、条件が不透明だとして入札に参加しなかった企業もあり社運を賭ける規模なので各社慎重になっています。入札を検討する企業の懸案点として、従前のビール醸造所などの既存施設にどこまで手を入れられるのかといった懸念もあります。自分達の思うように建物などの構成を変えられるのかどうか、色々な検討課題が残されているのも事実ありそうです。当然に、各社デベロッパーはマンション建設も視野に入れてくると思います。そうなれば、坪単価も1,000万以上は安安と超えてくる資産価値になりそうです。はたして、JR山手線のなかでも人気駅の「恵比寿駅」がプライスリーダーとしてどれだけのポテンシャルを発揮するのでしょうか。

もう一つの不確定要素はJR東日本の動向です。JR東日本は都心を中心に街の再開発に注力していますが、今回の入札には参画していないのが気になるところです。山手線の主要駅でもある「恵比寿駅」の再開発を他民間企業だけが請け負うよりもインフラとしてJR東日本も巻き込んだシナジー効果を期待する声もあります。

しかしながら、サッポロホールディングスは不動産事業で外部と提携することで自前物件の再開発にノウハウを取り入れたい思惑もあります。保有不動産は都内を中心とするオフィスや住宅のほか、外食部門が都心一等地の物件を保有するため、今後残された所有不動産を武器にまだまだ自社開発の希望も捨てきれません。

サッポロホールディングスは不動産売却で得た資金を、売上高の7割超の酒類事業に投じる見込みではあるものの、足元の事業利益の35%を生み出している虎の子の不動産に代わる「金の卵」を手に入れるのは容易ではなさそうです。本来の主戦場で戦う酒類事業において、今後名刺代わりになる新商品の開発に期待したいところです。

本日ご紹介したような国内の大手企業が保有する不動産は全国に数多く点在しています。バブル期に数多く不動産を取得した企業が不動産事業にも手を伸ばし不動産開発事業を手掛けた例は多くありますが、うまく活用できている企業と折角の優良不動産が持ち腐れになってしまっている企業とで大きく差が出てしまっているのも事実です。サッポロホールディングスのようにうまく活用できていてもそこに甘んじてしまい株主に指摘されてしまうケースもあり今の起業態系を表す代表例にも思えます。いずれにしても、今回のような有限な優良土地を有効活用しその地域のさらなる発展に寄与できるようなシンボリックな利便施設を新たに創造していかなくてはいけません。今後、どの企業が落札し開発計画を立案するのか大注目です。