外資による企業不動産買収が活発化
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本日は、海外企業による日本国内の大規模企業不動産の購入が活発化してきている話題についてご紹介したいと思います。この話題は、当SANSHIN picks内でも過去何度か取り上げてきましたが、国内の不動産価値上昇に目をつけてた外資からはいまだに熱い視線が送られています。
2025年1～6月のオフィスビルなどの購入額は前年同期比2倍の1兆円超と過去最高となりました。水面下で動きのあった大型案件も表面化してきており、7月以降も日産自動車の本社売却など大型案件が浮上しています。物価高に伴う賃料の上昇期待や欧米よりも高い収益性が背景にあります。こうした海外マネーの流入はマンションなど不動産価格高騰の一因にもなっています。不動産サービス大手シービーアールイーが遡れる2005年以降で集計した結果では、総額1兆1400億円のうち4割超を占めるのがオフィスだそうです。注目は米投資会社のブラックストーンが2月に約4000億円で取得した「東京ガーデンテラス紀尾井町」です。外資系投資会社による国内の不動産投資案件としては過去最大級になります。
商業施設では香港系のガウ・キャピタル・パートナーズが「東急プラザ銀座」を約1500億円で買収しこちらも話題になりました。今後も長期的な価値創出が可能な、立地の良い優良資産への投資に注力していく考えのようでまだまだ市場が動きそうです。
主因の一つが現在の物価高が定着するとの観測です。7月の消費者物価指数（CPI、20年=100）は、生鮮食品を除く総合の指数が前年同月比3.1%上昇と8カ月連続で3%台でした。不動産賃料の上昇圧力につながるとの見方が多く、好立地で築浅の大型ビルが引き上げるかたちで、オフィスの賃料は上昇が続くとみられています。世界で見た日本の不動産の収益性の高さも魅力になっています。収益性は投資利回りと長期金利との差で比較でき、三井住友トラスト基礎研究所が試算したオフィスのイールドギャップは、東京都心は2025年1～3月期で1.9%。ニューヨーク（1.7%）やロンドン（1.2%）を上回る勢いです。
昨今では、日本の上場企業の間でアクティビストの提言により資産効率改善に向けて保有不動産を手放す動きが出ていることも拍車をかけています。7月以降も同様の傾向が続きそうで、日産が売却を検討している横浜市の本社を巡り、売却先として米投資ファンドKKRが有力候補になっています。売却規模は1000億円弱になる見込みで、日産は現在業績不振に陥っており、資産売却で今後の投資資金などに充てる方針が濃厚です。サッポロホールディングスは不動産事業の売却を既に決めていおり、複合商業施設の恵比寿ガーデンプレイスなど都心一等地の物件も含み注目度が高いです。
インフレと賃料上昇に期待を寄せる海外投資家は多く、こうした大型案件以外でも当面は高水準の投資が続きそうです。海外勢が大量の資金を日本に振り向ける限り、不動産価格は当面強含みで推移しそうです。一例が中古マンションで東京カンテイによれば、7月の平均希望売り出し価格は前月比1.4%高の1億477万円（70㎡）と最高値を更新しています。個人間での居住用売買だけでなく、事業用不動産の大型案件がこうした市場の価格帯を押し上げてきている現状は過去20年の動きの中でも突出したものになっています。
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