事業用資産の買替特例注意点とは？
皆様、いつも弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます！
本日は、買換特例の中でも「事業用不動産」の制度についてご紹介したいと思います！
不動産を売却して譲渡益が生じる際に、所得税・住民税のことが頭をよぎると思います。売却年の1月1日現在における所有期間が5年超の場合、譲渡益に対して所得税（復興税含む）が15.315％、住民税が5％の合計20.315％が課税されます。事業用資産の買換特例は、売却代金を利用して次の不動産を買い換える際、売却時の税金が軽減される制度となります。以前、居住用の買換特例についても不動用の内容をご紹介しました。
事業用資産の買換特例を利用すれば、最大で譲渡益の80％を課税対象から差し引くことが出来ます。（※現行の適用は、2023年12月31日までの譲渡に限ります）
ただし、この特例はただ単に税金を免除されるわけではありません。特例を適用すると、売却時の税金が軽減される一方、取得した土地建物等の税務上の取得価格がその分減少される仕組みとなっているからです。別名「課税の繰延制度」とも言われています。こ特例を適用した際、新たに購入した不動産のの税務上の取得金額は、購入金額から軽減された譲渡益を差し引いて評価されます。ですので、この新たな不動産を次に売却すときが大変で、軽減された譲渡益が上乗せされ、税金が取り戻されてしまうのです。
では、買換えする際どの様な組み合わせで考えるのが効率的なのでしょうか？
事業用資産の買換特例では、譲渡資産と買換資産が一定の組み合わせである必要があります。一般的に実務上最も多く利用されている組み合わせは、
●譲渡資産（売却資産）
所有期間10年超えの長期所有のもの
●買換資産（購入資産）
事務所、住宅等の敷地に供されている国内の土地等で地積が300㎡以上のもの
よって、この要件を満たすには100坪以上の土地を取得する資金が最低必要になります。
そうなってきますと、金額面を考慮するとなかなか「都内一等地で！」とはいかない条件となってしまいます。区分所有でもなかなか300㎡は見つけるのが厳しいかと思います。この様に、現実的に考えると土地を買替資産することは難しく、建物を対象に事業用資産の買換えをするという選択肢が出てきます。しかし、建物の場合ですと「減価償却費」を加味しなくてはいけないです。特例を適用し、取得金額が大幅に減額された場合今度は、所得がその分増えてしまうからです。建物の減価償却費が減少することで、税負担にどれくらい影響が生じるかも計算が必要になります。建物を買換資産にする際は、あらかじめ特例を適用した方が得なのか、そうではないのかをシミュレーションしておくことが大切です。
「譲渡所得税等の減少額」よりも「買換特例適用後の所得税等の増加額」が小さければ特例を適用した方が有利で、逆の試算になれば適用しない方が良いという判断が出来ます。
事業として得ている不動産所得に対しての税率は累進課税ですので収入が大きければ大きいほど税率は高いです。1,800万円を超えてくるとなんと50％超の税率が課税されてしまいます。これに対し、不動産を売却した際の所得税率は、所有期間5年を超えていれば一律20.315％で済みます。つまり、事業所得が300万円を超えている方は譲渡所得税よりも高い税率で課税されることになります。
譲渡所得税等の減少額を税率20.315％で設定し、買換特例適用後の所得税等の単年度増加額で割ると、減少効果が取り戻せる年数が出てくる計算となります。所得税等の適用税率が20.315％を超える区分の方、つまり所得が330万円超の方はどこかで譲渡所得税等の減少メリットがなくなり、逆に増加する可能性があります。特に事業所得税等の適用税率の高い方は要注意です。
まとめると！
特例の適用可否を検討する必要がある方というのは、「事業所得税等の適用税率」が「譲渡所得税等の税率20.315％」よりも大きい方ということになります。
とはいえ、あくまで長期的な事業計画を立てる場合の目安なので中短期的なキャッシュフローで見るとあえて譲渡所得税等の減少額を享受すべきという考えもあります。皆様それぞれにあった投資投機で計画を立てることが望ましいです！
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