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本日は、一昨日発表になりました全国「基準地価」の話題についてご紹介したいと思います。
今年もこの時期が参りました！
国土交通省は2023年の基準地価を19日に発表しました。全体としては、住宅地や商業地など全用途の全国平均が前年比1.0%上がり、2年連続のプラスとなりました。新型コロナウイルス禍からの経済再開が追い風となり、上昇率はコロナ前の19年の0.4%を上回る結果となりますます勢い付いてきています。そして、今まで伸び悩んでいた地方圏も全用途平均、住宅地、商業地がそれぞれプラスという回復基調となり全国的に上昇が広がってきているのが今回の特徴です。基準となるポイントは全国2万1381地点で、7月1日時点の地価動向として住宅地の全国平均は前年比0.7%伸び、その他商業地は1.5%上昇、いずれも2年連続の上昇となりました。
インバウンド効果もあり全国の商業地は、2022年の前年比0.5%から23年は同1.5%まで伸び率が広がりました。商業地で地価が全国トップだった東京・銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」は4年ぶりのプラスに転じ、1㎡あたりの地価は4010万円で前年比2%伸びました。経済活動の再開とともに都市圏を中心にインバウンドの流入が増え、繁華街や観光地の地価を押し上げました。2022年10月の水際措置の緩和以降、足元の訪日客数はコロナ前の19年の8割に迫る水準まで戻ってきています。商業地で変動率がプラスとなった都道府県は2022地点で、昨年の18地点から4地点増えました。地方での持ち直しが顕著で、福島、石川、滋賀、奈良が新たにプラスに持ち直したことで今後も以前の様な活気が続いて欲しいところです。
コロナ禍で全国の地価はマイナスに沈みましたが、三大都市圏の全用途平均は19年の2.1%から2.7%に伸び率が拡大し、地方圏は2019年のマイナス0.3%からプラス0.3%までなんとか回復しました。特に住宅地は31年ぶりにプラスというので驚きです。
東京23区の1㎡あたりの平均価格は168万円で、バブルで高騰した1990年代初めと比べると4割程度の水準です。上昇基調を今後も維持できるかが焦点となりそうです。その他、要因としては低金利下で安定した収益が見込める都市部の不動産に海外から投資マネーが流れ込んだことも下支えとなりました。
しかしながら、冷静に考察するとインバウンド増加などコロナ禍からの回復に伴う追い風はおおむね出尽くした感もあり、今後は金利状況などで上昇率が鈍化する可能性もゼロではありません。
住宅地は札幌、仙台、広島、福岡の「地方4市」が牽引した結果となりました。札幌駅までのアクセスが便利な北海道恵庭市の中心部は上昇率20%を超える地点が多く、人口集中の進む札幌市から周辺に住宅需要が広がってきているようです。一方、人口減少や災害の発生によって地価の下落が目立つ地区もありました。石川県能登半島の珠洲市中心部の住宅地はマイナス10.6%となった地点があり、下落率が全国で最も高い結果となりました。同地域では今年最大震度6強の地震が発生し被災の状況は甚大でした。地形特有の天災被害も重なり今後の行政による対策が急務です。
そして、地域別として気になる神奈川県は、住宅地が前年比2.1%上昇し、2年連続の上昇となりました。新型コロナウイルス禍によるテレワークの浸透で、自然豊かな湘南エリアの住宅需要も好調で、茅ケ崎市は4.5%上昇、藤沢市は4.1%と高い伸び率となりました。特にJR辻堂駅（藤沢市）の徒歩圏の需要は旺盛で大型商業施設や海岸への近接性から駅西側の茅ケ崎市のエリアまで需要が広がってきています。駅前のテレワーク施設などは平日はほぼ予約で満席の状態というので驚きです。これまで下落傾向が続いていた市町でも、値ごろ感と新たな住環境への需要増から上昇に転じています。三浦市は1%の上昇（同0.1%下落）、箱根町も1%の上昇（同0.7%下落）、湯河原町も0.2%の上昇（同0.8%下落）でした。更に、今年は3月に相鉄・東急の直通運行が開業し、東京都心へのアクセスが向上した相鉄羽沢横浜国大駅や湘南台駅などの駅周辺も上昇が目立ちました。相模原市緑区のJR橋本駅周辺も、設置が予定されているリニア中央新幹線の新駅への期待から上昇が継続しており、橋本駅西部のバス圏の地域も波及効果で上昇がみられました。
住宅地の継続調査地点は640で、このうち513地点で上昇しました。上昇地点は80.2%（前年は59.7%）と、2008年以来15年ぶりに8割を超え、下落地点は54（同137）で下落幅も縮小しました。横浜市の住宅地は全体で2.5%上昇（同1.3%上昇）と上昇幅も拡大し、交通アクセスのいい市中央部の上昇が目立ったほか、市南部のバス圏にも地価の上昇が広がりを見せました。川崎市、相模原市もそれぞれ2.4%上昇（同1.3%上昇）、2.1%上昇（同1.1%上昇）と3政令指定都市いずれも上昇幅が拡大しました。
商業地や工業地は横浜市、川崎市、相模原市を中心に市街地再開発や物流施設の開設が相次ぐなど前年に引き続き需要が根強く、それぞれ上昇幅が拡大しました。商業地は県全体で4.3%上昇（前年は1.9%上昇）で上げ幅が拡大し、その中でも再開発が進む横浜駅周辺や、企業・大学の進出が進むみなとみらい21地区などの上昇が目立っていました。昨年市内で唯一下落した横浜中華街も観光客の回復で1.8%の上昇（同1.1%下落）と4年ぶりに上昇に転じました。なかなか回復基調にならなかった中華街がこれを機に活気あふれる観光地として復活してくれることを横浜市民としても期待したいです。
今後も、日銀の金融政策次第ではありますがこのまま低金利が続けば、資金が不動産に流れやすい状況が続くので、上昇トレンドはまだ続く見込みはあるかと思います。しかし、昨今の近隣国含めた世界情勢如何ではそのトレンドにも翳りが出てきそうなので引き続き動向を追いかけていきたいと思います。
昨年のデータはコチラからご参照下さい↓
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