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都内新築マンションの最新価格動向とは⁉︎

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都内新築マンションの最新価格動向とは⁉︎

カテゴリ:マンション
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本日は、高騰が続く都心の新築マンション最新価格動向の話題についてご紹介したいと思います。

私自身も、デベロッパーで新築マンションの販売に携わっておりましたのでこの話題に関しては常に意識しながらお客様にも「住まい」のご提案をしています。思い起こせば丁度、10年前の私が販売に携わっていた都心(主要駅)新築マンションの平均価格帯は70㎡台3LDKで7,000万円〜8,000万円(1坪単価でも300万円台が主流)という肌感覚でした。それでも、当時は「誰が買うんだ!?」と思うほど高価格な印象を受けました。当時の住宅ローンの借入金利も、変動型の実行金利がメガバンクで「0.75%〜」といまではもはや高いと思ってしまうほどの金利でした。それでも、1%を切る住宅ローンは魅力的で今のようにまだネットバンクも台頭していない頃でした。

そして、今現在はどうかというと新築マンション価格の上昇が止まりません。不動産経済研究所が発表した2023年4~9月の東京23区の平均価格は前年同期より36.1%高い1億572万円となり、4~9月としてはデータを遡れる1990年度以降で初めて1億円を突破しました。投資家や高所得者の需要は堅調な一方、1番のボリュームゾーンでもある一般消費者の需要減が懸念されます。

各社不動産売買の仲介収入で、企業や投資家が投資目的で購入する「事業・投資用」が前年同期比で約2割増加ししている勢いには驚くばかりです。超都心に限ると物件購入の4割程度が投資目的で、総資産が数十億円にもなる企業経営者や創業者といった「スーパー富裕層」からの需要が顕著です。

冒頭でもお話ししたように10年前に購入している購入者の中には、都心のマンションは資産価格が2~3倍になっているケースもあり、価格上昇が続くなか投資家がマンションで得た収益をまた別のマンションに投資する循環が生まれています。都内や主要首都圏の人気エリアともなると、全体的にも過去の購入時より価格が下落したケースはほとんど聞かないレベルです。

大手デベロッパーの販売部門でもある「三井不動産リアルティ」も今年の4~6月に仲介した都心の高額マンション取引は成約件数が前年同期に比べて約3割増えているそうで、麻布・赤坂・六本木エリアは平均坪単価が1056万円と2006年の集計開始以降で最高値を更新しています。以前当ブログ内でもご紹介しましたが、海外投資家など富裕層も日本への投資を今なお増やしています。今年に入って1~6月の海外投資家による日本の不動産の購入額は、前年同期に比べ1.4倍の5130億円まで膨らんでいます。このうち賃貸マンションは1割強を占めているそうです。こうした投資家需要に加え、資材や人件費高騰などに伴う建設コストの上昇で都内のマンション価格は下がる要素が無いのが現状です。

こうなってくると、懸念されるのが本当に住まいとしての「実需」目的で購入したい層が、富裕層や共働きで世帯収入が高い「パワーカップル」など一部に限定されてしまうことです。購入を断念した検討者のなかには、なくなく賃貸へとシフトしていく人達も少なくありません。

収入面においては、ニッセイ基礎研究所によると夫婦ともに年収700万円以上のパワーカップルは2022年に37万世帯と5年前に比べて約4割増えているそうです。価格上昇でマンションの供給戸数は減っているが、こうした高収入世帯の層には高価格でも賃貸よりは購入という選択肢もあるためマンション各社の販売も価格にブレーキをかけずにきています。

そんな中、不動産大手各社もこうした高価格帯マンションの販売を更に強化する動きが出てきており、東急不動産では先月末に、東京・表参道に都心の高額マンションを対象にした販売拠点を開設した話題がニュースになっていました。平均価格が2億円を超える「ブランズ自由が丘」(東京都世田谷)をはじめ、2023年度内に都内で4物件を扱う予定とのことです。その他、野村不動産は品川区上大崎で最高価格が3億2000万円を超える高額マンションや、西麻布など再開発予定のビルの高層階にも住宅機能を設ける予定だそうです。

都内以外でも新築マンション価格は上昇しています。全体的にも今年4~9月の平均価格は首都圏で前年同期より23.7%高い7836万円、近畿圏は同2.8%高い4696万円でした。しかしながら、価格高騰を続ける理由の一つとなっているこの低金利状態が来年以降どのように変動していくかによっては大きく来年を節目に価格に変化が出てくる可能性もゼロではありません。しかし現在は、円安為替や資材高騰、人手不足による人件費高騰といった周辺要素もありますのでまだまだ価格が急激に落ち着くことは考えにくそうです。

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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので将来のトレンドを見据えたご提案はもちろん、住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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